Si ipotizzi che Tizio concluda con Caio un accordo in base al quale, a fronte del godimento concesso dal secondo a favore del primo di un appartamento per anni venti, quest'ultimo si obblighi a corrispondere somme periodiche dall'importo prestabilito, con l'intesa che, decorso il detto termine, qualora l'integralità delle dette somme sia stata regolarmente pagata, la proprietà del bene verrà trasferita a Tizio.
Incerta è la configurazione giuridica della descritta pattuizione: essa si atteggia, infatti, apparentemente come locazione, ma nella sostanza è idonea a sfociare in un'attribuzione patrimoniale qualificabile come vendita (sia pure connotata da una clausola di riservato dominio). Si parla più propriamente a questo proposito di
locazione con patto di futura vendita nota1. Queste ambiguità potrebbero sfociare in un'incerta qualificazione della materiale disponibilità del bene in capo al conduttore. Se infatti venisse valorizzato l'aspetto afferente alla natura meramente obbligatoria della di lui situazione, non attributiva di alcun diritto reale attuale, si dovrebbe concludere come egli non possa essere qualificato altrimenti che
mero detentore del bene e non già possessore (cfr. invece, in una situazione appellata come "assegnazione in godimento con patto di futura vendita,"
Cass. Civ. Sez. II, ord. 41027/2021).
Il codice civile non contempla in modo espresso la fattispecie descritta, ma nell'ultimo comma dell'art.
1526 cod.civ. specifica che il c.d. patto di confisca delle rate (per l'ipotesi di inadempimento del pagamento anche di parte del prezzo rateizzato nella vendita con riserva di proprietà) è applicabile "anche nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti."
nota2.
Sembra così che la negoziazione in esame possa essere sussunta, nonostante le notevoli somiglianze rispetto alla locazione, nello schema della compravendita, con particolare riferimento alla vendita con riserva della
proprietà. Occorre in effetti domandarsi quale sia il comune intento delle parti nel tempo della stipulazione del contratto. Appare chiaro che esse concepiscono in principalità l'erogazione periodica dei canoni, non già come canone di locazione, bensì quale corrispettivo rateale del prezzo, fermo restando che il trasferimento del diritto di proprietà non potrà che avvenire nel
tempo in cui l'intero prezzo (al termine del periodo stabilito) sia stato corrisposto. La causa della locazione potrebbe in questo senso assumere
una portata secondaria, per l'eventualità (ciò che le parti considererebbero come ipotesi subordinata) in cui l'acquirente non riuscisse a portare a termine il pagamento (ovvero perdesse interesse al perfezionamento dell'acquisto)
nota3.
Quanto detto non esclude la configurazione di ulteriori strutture negoziali, quali, ad esempio, l'accordo in base al quale, in esito ad un certo tempo dall'inizio della locazione, il conduttore abbia la possibilità di pagare una certa somma di denaro per acquistare il bene (Cass.Civ. Sez. III,
3587/92 ) ovvero i
contratti di locazione in cui sia contenuto un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale venga attribuito al conduttore il diritto di procedere all'acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la prescrizione che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) a deconto del prezzo. E' chiaro che, per questa via, viene sostanzialmente operata una conversione di un contratto, qualificabile come locazione, in una vendita. Il locatore-venditore viene in tal modo a trovarsi in una situazione di soggezione con riferimento al conduttore-acquirente che, inversamente, è titolare di un diritto potestativo in ordine all'acquisto, fermo restando che egli può ben limitarsi a corrispondere i canoni, permanendo nella propria qualità di conduttore (a differenza di quanto accade nella dinamica della vendita con riserva della proprietà: cfr. art.
1525 cod.civ.)
nota4.
E' precisamente a questo schema che si sono variamente ispirate varie leggi speciali emanate allo scopo di agevolare l'acquisto di immobili (alloggi ed anche locali da adibirsi ad uso commerciale: l'art.
34 RD 1165/38, nonché le successive L 408/49,
L.1230/60,
L.167/62, L.
513/77 )
nota5. Va tuttavia segnalato come la normativa agevolativa sia di stretta interpretazione e non consenta di essere estesa analogicamente (cfr.CTP Napoli, Sez. VII, sent. n.
1964/2014).
Sono sorte al riguardo numerose questioni, la cui soluzione dipende variamente dalla natura giuridica del contratto. Si pensi alla risoluzione del rapporto, in relazione alla quale è stato deciso nel senso dell'applicazione delle regole proprie della locazione, al cui elemento causale dovrebbe essere in prevalenza ricondotta la stipulazione (Cass.Civ. Sez.III,
2401/98 ).
Esiste tuttavia un peculiare apparato normativo che il legislatore ha approntato, ad esempio disponendo clausole di risoluzione automatica al venir meno di determinati requisiti soggettivi (Cass.Civ. Sez.I,
10377/93 ), specifiche cause di decadenza dal rapporto (a riprova della natura spuria del medesimo, in qualche modo influenzato dalla natura pubblica degli enti di gestione del patrimonio immobiliare residenziale). E' stato deciso, ad esempio, che la semplice verificazione del fatto produttivo della decadenza risulti impeditivo dell'esercizio del diritto a comprare il bene, non potendo eventualmente essere fatti valere i presupposti per l'acquisto che siano maturati (Cass.Civ. Sez.I,
6395/00 ; Cass.Civ. Sez.I,
3777/00 ). In questo senso neppure l'integrale pagamento del prezzo è idoneo a garantire il conseguimento della proprietà del bene al conduttore quando facciano difetto gli altri presupposti previsti dalla legge (Cass.Civ. Sez.I,
9468/93 ; Cass.Civ. Sez.I,
8312/93 ). Ancora l'annullamento dell'atto provvedimentale sulla scorta del quale l'ente ha stipulato il contratto non può non inficiare quest'ultimo, precludendo la possibilità di addivenire al trasferimento del diritto (Cass.Civ. Sez. Unite,
931/99).
Appare altresì evidente che, nel tempo che precede detto trasferimento, non si può parlare, con riferimento allo stabile occupato da assegnatari con diritto al successivo acquisto, di un condominio in senso tecnico, poiché la gestione non può non essere riservata all'ente costruttore (Cass.Civ. Sez.II,
3924/96 ).
Funzionalmente assai simile alla locazione con patto di futura vendita è il leasing finanziario. Con il contratto di leasing una parte (un operatore finanziario che esercita professionalmente questa attività) acquista da un fornitore, preventivamente individuato dall'utilizzatore, un bene allo scopo di concederne a quest'ultimo il godimento pieno, verso il corrispettivo di un canone periodico con la facoltà per l'utilizzatore di esercitare l'opzione di acquistarne la proprietà, al termine di un determinato periodo.
Note
nota1
In questo senso Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.175.
top1nota2
Con questa norma il legislatore del 1942 ha risolto la questione inerente le cosiddette locazioni a scopo di vendita, sulla cui natura giuridica gli interpreti discutevano se si trattasse di locazione accompagnata da promessa di vendita, locazione che si trasforma in vendita, vendita soggetta a condizione, vendita soggetta a termine o contratto misto e, accogliendo la tesi sostenuta dal Fubini (Il contratto di locazione di cose, Milano, 1917, p.73) ha implicitamente configurato l'istituto come compravendita con riserva di proprietà.
top2nota3
E' opinione prevalente che, nonostante il nomen iuris, si tratterebbe di una vendita con riserva di proprietà: cfr. Luminoso, La compravendita, Milano, 1998, p.146 e Carpino, La vendita con riserva di proprietà, in Tratt.dr.priv., diretto da Rescigno, vol.XI, Torino, 1984, p.328. Non manca tuttavia chi (Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.444) vi ha intravisto una locazione simulata, in quanto la volontà delle parti sarebbe volta a porre in essere vendite con riserva di proprietà dissimulate.
top3nota4
Così Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., diretto. da Vassalli, Torino, 1972, p.49.
top4nota5
Analogamente Mirabelli, op.cit., p.175.
top5Bibliografia
- BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
- CARPINO, La vendita con patto di riscatto. La vendita di cose mobili. La vendita di cose immobili. La vendità di eredità, Torino, Tratt.dir.priv.dir.da Rescigno, XI, 1984
- FUBINI, Il contratto di locazione di cose, Parte speciale: obblighi rispettivi delle parti contraenti, rapporti vari tra le parti, fine del contratto, rapporti delle parti contraenti con i terzi, Milano, t. 2, 1917
- LUMINOSO, La compravendita: corso di diritto civile, Torino, 1998
- MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
- RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971
Prassi collegate
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- Quesito n. 107-2012/T, Locazione con patto di futura vendita soggetta ad iva: agevolazioni prima casa; tassazione della caparra confirmatoria
- Quesito n. 7-2010/T, Plusvalenze immobiliari. Locazione con patto di futura vendita
- Quesito n. 168-2009/T, Vendita con riserva di proprietà - Contratto di locazione con patto di futura vendita - Regime IVA
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- Risoluzione N. 480/E, Atti di concessione alloggi popolari abitativi ai fini dell'imposta di registro