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Rent to buy


Con il d.l. 12 settembre 2014 n. 133 è stata introdotta una nuova tipologia contrattuale, per designare la quale si è fatto ricorso alla locuzione anglofona "rent to buy" (letteralmente "affitta per comprare").
Si tratta di una figura dai contorni non del tutto a fuoco, dal momento che la novella fa riferimento ai "contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto".

Non viene pertanto in esame un contratto specifico, ma una serie di contratti misti, individuati per il profilo effettuale. Vengono contemplati, nell'ordine in cui il legislatore ne fa menzione: a) la concessione del godimento immediato dell'immobile; b) l'attribuzione del diritto del conduttore a farne acquisto entro un certo lasso temporale, infine c) l'imputazione a prezzo del trasferimento di quella parte del canone che fosse stata indicata nel contratto.

Fino a questo punto la nuova disposizione non fa altro se non mettere in fila una serie di effetti già propri di tipologie contrattuali tra loro variamente abbinabili come la vendita, la locazione, l'opzione, il contratto preliminare.
La disciplina peculiare emerge dal resto della disposizione. La norma infatti fa seguito disponendo che tali contratti siano "trascritti ai sensi dell'articolo 2645 bis cod. civ.. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile."
Per tale via viene conferita alla trascrizione di tali tipologie di contratti non soltanto l'efficacia prenotativa propria della trascrizione del contratto preliminare (addirittura prolungata fino a 10 anni rispetto ai tre anni ordinari), bensì anche quella primaria di cui all'art. 2644, sia pure in riferimento alla specifica fattispecie della locazione ultranovennale evocata dal n.8 dell'art. 2643 cod.civ..

Speciale anche la regola per l'inadempimento: il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo, come previsto dal secondo comma dell'art. 23 del D.L. n. 133/2014.

Fa seguito la novella indicando alcuni riferimenti normativi già dettati in tema di contratto preliminare portato da atto pubblico o scrittura privata autenticata nonchè in tema di usufrutto e che, unitariamente considerati, dovrebbero contribuire a delineare una disciplina generale dell'istituto.
Quanto alla disciplina propria del contratto preliminare immobiliare, viene in esame l'indicazione dell'applicabilità del IV comma dell'art. 2668 (in tema di cancellazione della trascrizione del preliminare), dell'art.2775-bis (contenente la previsione del privilegio speciale assistente il credito del promissario acquirente), dell'art. 2825 bis (che sancisce la prevalenza dell'ipoteca "di cantiere" quand'anche iscritta successivamente alla trascrizione del contratto preliminare, sia pure limitatamente alla quota di debito derivante dal finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata).
Quanto alla disciplina dell'usufrutto, vengono espressamente richiamati gli artt. da 1002 a 1007 nonché gli artt. 1012 e 1013 del cod.civ., in quanto compatibili.

In caso di inadempimento è possibile domandare l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod.civ.
Se il contratto ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (vale a dire l'obbligo di cancellazione o di frazionamento ipotecaria antecedente rispetto alla stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile) opera fin dal momento in cui viene concesso il godimento del bene.

Specifica è altresì la previsione delle conseguenze della violazione degli obblighi scaturenti dal contratto. Nell'ipotesi di conseguente risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso invece di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Al sesto comma della norma qui in esame si contempla l'ipotesi del fallimento del concedente. In tale eventualità il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. Se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

Infine la formula del "rent to buy" viene resa applicabile anche agli alloggi sociali di cui al decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, essendo stato appositamente integrato l'art. 8 del comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 contenente la disciplina del riscatto a termine (sia pure sotto la condizione del positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea).

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