Cass. civile, sez. II del 2023 numero 16622 (12/06/2023)

Anche in tema di scioglimento della comunione di diritti reali, disciplinata dall'art. 1111 cod.civ. (così come in tema di scioglimento della comunione legale e di divisione dei beni comuni di cui agli artt. 191 e 194 cod.civ.), si applica la nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria.
Tale nullità ha carattere assoluto (ed è quindi rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse), in quanto quel regime normativo, sancendo la prevalenza dell'interesse pubblico alla ordinata trasformazione del territorio rispetto agli interessi della proprietà e mirando a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, limita l'autonomia privata e non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell'interessato.
Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 10 settembre 1967.
Ora, la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 cod.civ., comma III, di cui costituisce una specifica declinazione, dovendo qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Si tratta di una nullità che costituisce la sanzione per la violazione di norme imperative in materia urbanistico-ambientale, dettate a tutela dell'interesse generale all'ordinato assetto del territorio. Nondimeno secondo il disposto della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 è consentita la stipulazione della vendita di immobili, ove risulti presentata l'istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione.
Il giudice - nella predisposizione del progetto di divisione - deve tener conto della diminuzione del valore complessivo che sarebbe causata dalla divisione anche di tali aree comuni accessorie nonché degli effetti che essa produrrebbe sull'efficienza, funzionalità e comodità dell'accesso ai fabbricati, peraltro risolvendosi anche tale verifica in un accertamento in fatto sulla concreta divisibilità del bene accessorio, che è devoluto all'esame del giudice di merito.
(Nella fattispecie la pronuncia impugnata si riferisce alla divisione di un edificio rustico al terzo, quarto e quinto piano fuori terra, ancora in attesa di condono, mentre nel corpo del ricorso la ricorrente dà atto che, rispetto a tale rustico, era stata avviata una pratica di sanatoria con il versamento della somma complessiva di vecchie lire 21.000.000, a fronte di un'oblazione dovuta pari a vecchie lire 60.869.960, e dunque può ritenersi che vi sia stata l'indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, ai fini della valutazione della congruità dei relativi versamenti).