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Amministrazione e gestione del bene in multiproprietà



Secondo quella che era considerata una delle configurazioni maggiormente condivise del fenomeno della multiproprietà prima dell'entrata un vigore della disciplina portata dal Codice del consumo (cfr. l'art. 69 del D.Lgs. 206/05 novellato dal D.Lgs. 79 del 2011), speciale rilevanza doveva essere annessa al regime di amministrazione delle singole unità immobiliari e dell'intero complesso immobiliare,
Le prescrizioni contenute nei regolamenti di comunione e di condominio solitamente prevedevano nel primo ambito la nomina di un rappresentante comune ai sensi del II comma dell'art. 1106 cod.civ., nel secondo ambito l'affidamento della gestione alla società venditrice.

L'alienante si riservava cioè il potere di provvedere all'amministrazione dell'immobile per un determinato periodo di tempo, senza che vi sia bisogno alcuno di provvedere alla convocazione di assemblee dei condomini (se non in casi del tutto eccezionali), acquisendo il consenso di questi ultimi in relazione al compimento degli atti di straordinaria amministrazione mediante corrispondenza. Venne deciso (Cass. Civ. Sez. II, 5333/97) nel senso dell'illegittimità di una siffatta prescrizione, sul fondamento dell'imperatività dell'art. 1138 cod.civ.; norma che, a propria volta, dispone l'inderogabilità pattizia di una serie di regole dettate nel capo II del titolo del libro terzo del codice civile dedicato alla comunione. Tra queste disposizioni spicca la necessità della nomina, espressa dall'assemblea, di un amministratore "quando i condomini sono più di quattro" (art. 1129 cod.civ.) per la durata massima di un anno.

Era evidente l'importanza dell'orientamento, volto soprattutto a tutelare i diritti dei multiproprietari. Corrisponde tuttavia pur sempre al vero che la gestione multiproprietaria ha evidenziato esigenze particolari, volte a semplificare la gestione dell'immobile. Si pensi al fatto che i contitolari risiedono in località assai lontane l'una dall'altra e che la disponibilità a partecipare all'assemblea verosimilmente non può essere piena. Si sarebbe giustificato così il ricorso a forme quali il voto per corrispondenza o alla maggioranza semplice in luogo di quella qualificata prevista dall'art. 1108 cod.civ.. In definitiva si tratta di un'altra questione in relazione alla quale si era costretti a constatare l'insoddisfazione per la mancanza di regole specifiche.

Circa i poteri di disposizione e, più specificamente, la costituibilità di diritti reali minori aventi ad oggetto il diritto del singolo compartecipe, deve condividersi l'opinione secondo la quale in alcuni casi (enfiteusi, superficie) si sarebbe dovuta escludere l'operatività della volontà privata. Se pare invece ammissibile la costituzione dell'usufrutto e dell'abitazione, ovviamente entro i limiti del turno del disponente, difficoltà potrebbero porsi per l'imposizione di servitù. Giova a tal proposito osservare che in giurisprudenza, è stato ammesso che la concessione di servitù operata da uno o da alcuni soltanto dei partecipanti alla comunione, sortisca effetti nei limiti del diritto del disponente.L'atto di disposizione non varrebbe perciò a dar vita alla servitù, configurando un diritto reale sui generis, dal momento che sarebbe opponibile agli aventi causa del concedente, ma non agli altri contitolari.
Sembrerebbe imporsi la stessa soluzione nel caso della costituzione del diritto reale minore da parte del singolo multiproprietario.

Per quanto attiene all'ipoteca, l'art. 2825 cod.civ. consente la costituzione della garanzia ipotecaria anche sulla quota del singolo partecipante alla comunione, subordinandone l'efficacia all'intervento della divisione. Nonostante questo esito non sia raggiungibile per la multiproprietà, che postula la permanenza unitaria del bene, alla difficoltà potrebbe ovviarsi tramite la substatazione del solo diritto turnario sull'immobile.

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