Servitù per vantaggio futuro e a vantaggio di edificio da costruire. Elementi differenziali. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 12551 del 10 maggio 2023)

In tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie - come regolate dall'art. 1029, commi 1 e 2, cod.civ. - sta nella circostanza che in caso di servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante, la servitù si costituisce immediatamente, esistendo tutti gli elementi necessari per la sua costituzione, estrinsecandosi l'utilità secondo una valenza prospettica; diversamente, nel caso di servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare, all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, ossia il bene a favore del quale opererà il vincolo, con conseguente costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio verrà costruito. Consegue da ciò che per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'"utilitas" in cui si concreta il contenuto della servitù.
(Nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso avverso la sentenza che, in relazione ad una vendita di una pluralità di lotti di aree fabbricabili, aveva qualificato le limitazioni contrattualmente previste per gli edifici da realizzare sui terreni quali servitù a vantaggio dei lotti e non già delle future costruzioni, atteso che il vantaggio ed il corrispondente onere inerivano direttamente ai suoli non ancora edificati, con carattere di realità).

Commento

(di Daniele Minussi)
Mancando attualmente l'edificio da erigere, la giurisprudenza da tempo configura la fattispecie di cui al II comma dell'art. 1029 cod.civ., vale a dire la servitù a vantaggio di immobile da costruire in chiave di costituzione di un rapporto avente natura obbligatoria. Il rapporto obbligatorio sarebbe idoneo a "trasformarsi" in diritto reale soltanto in esito alla costruzione del bene a vantaggio del quale è stata prevista la servitù (Cass. Civ. Sez.II, 4839/89 ; Cass. Civ. Sez. II, 8227/97). La pronunzia in esame parte proprio da questa costruzione per rimarcare la distinzione tra le due ipotesi di cui allart. 1029 cod.civ. in considerazione. Infatti il caso di cui al primo comma, vale a dire la servitù per un vantaggio futuro, il diritto reale può dirsi immediatamente costituito, essendo differita soltanto l'utilità di cui dovrà profittare il fondo che già può definirsi dominante. Nel caso di specie la messa a fuoco di questi elementi aveva condotto a considerare come i pesi e i vantaggi imposti rispettivamente a carico e a favore dei fondi coinvolti nella negoziazione fossero inerenti ai suoli e non delle future edificazioni. Del tutto condivisibile l'esito interpretativo, ciò che conduce a radicare la distinzione non tanto sul concetto di utilità futura, quanto dell'inerenza al fondo ovvero alla costruzione di tale utilità.

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