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Multiproprietà alberghiera



Con il termine multiproprietà alberghiera non tanto si intende designare un peculiare aspetto giuridico del fenomeno, quanto evocare la particolare destinazione alla quale risultano essere asserviti gli immobili che ne sono l'oggetto. In effetti quella che una volta si definiva come c.d. multiproprietà alberghiera veniva attuata (salve attualmente le prescrizioni della nuova normativa di cui al Codice del consumo emanato con D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 e novellato dal Codice del turismo, D. Lgs. 79 del 2011: cfr. l'art. 69) mediante entrambi gli schemi della multiproprietà immobiliare ed azionaria.

Certamente vi sono alcuni aspetti di parallelismo con il contratto di albergo, aspetti accessori se non dal punto di vista economico almeno da quello del congegno negoziale. Gli organizzatori predispongono infatti servizi quali il cambio della biancheria, la reception, la pulizia e manutenzione delle unità e delle parti accessorie. Agli ospiti incombe inoltre l'obbligo di non alloggiare soggetti in eccedenza rispetto ai posti a disposizione e spesso hanno la facoltà di permutare i periodi di godimento o addirittura di cambiare luogo, trascorrendo il periodo in residence sito altrove. Talora al socio vengono assicurati dal titolo azionario non direttamente o indirettamente il godimento dell'unità immobiliare, bensì un mero diritto di prenotazione, salvo l'ulteriore pagamento del corrispettivo per il soggiorno concretamente fruito. La qualità di socio non garantisce cioè automaticamente la possibilità di fruire dell'appartamento, bensì quella di rientrare nel novero dei soggetti che possono farne richiesta.

Il problema che maggiormente ha fatto discutere in tema di multiproprietà alberghiera è estraneo al tema più specifico dell'inquadramento della fattispecie in esame, riguardando i vincoli posti dalle leggi speciali. Giove rilevare che l'eventuale violazione degli stessi può importare non soltanto quale conseguenza il reato di lottizzazione abusiva, ma anche quello della nullità degli atti posti in essere e per il cui tramite venga frazionato un fabbricato destinato ad albergo (Cass. Civ., Sez. II, 23367/2014).
Si deve a tal proposito distinguere tra prescrizioni attinenti la funzione alberghiera e quelle dettate in materia urbanistica. Le prime consistono in vincoli riguardanti sia la destinazione ad albergo, a causa dell'importanza sociale della produzione di servizi di ospitalità posta a disposizione della generalità dei cittadini, sia le particolari agevolazioni e sovvenzioni creditizie erogate all'imprenditore alberghiero. Tali benefici sono evidentemente connessi in maniera necessaria con la persistenza della destinazione degli immobili all'esercizio dell'attività. Le seconde attengono alla programmazione della ricettività alberghiera, in funzione di un corretto sviluppo edilizio nell'ambito della salvaguardia del territorio.Il regime di vincolo ispirato alla prima esigenza trae origine dai lontani D.l. 4 gennaio 1920, n. 1 e D.l. 16 gennaio 1921, n. 13 e si concretava nella necessità, nel caso di alienazione o locazione dell'immobile, di preventiva autorizzazione ministeriale, provvedimento finalizzato al controllo del mantenimento della destinazione impressa al bene. Veniva altresì comminata la nullità degli atti compiuti in difetto di autorizzazione.
La possibilità da parte dell'amministrazione di esercitare la prelazione a favore di terzi che si assumessero l'impegno di mantenere la destinazione alberghiera per almeno 10 anni completava gli strumenti a presidio del vincolo. Successivamente, con la Legge 24 luglio 1936, n.1692, prorogata con numerosi interventi e modificata dal D.lg.C.p.S. 6 dicembre 1946, n.424, il quale prevedeva che il vincolo venisse escluso con
riferimento agli immobili destinati all'uso peculiare successivamente alla data di entrata in vigore del medesimo decreto, si diede vita al sistema da considerarsivigente sino alla pronunzia della Corte Cost., 4/81 Il vincolo veniva ad assumere un maggiore ambito d'efficacia (il sindacato si estendeva a qualsiasi contratto avente l'effetto di mutare la destinazione del bene e non veniva effettuata alcuna distinzione circa la località), ma una minore forza (prevedendosi la formazione del silenzio assenso nel procedimento autorizzatorio afferente alla stipulazione dell'atto, la prescrizione dell'azione di nullità entro due anni dal compimento dell'atto) sancendosi inoltre una ingiustificata disparità di trattamento relativamente ad eguali situazioni fattuali, discriminate solamente per il dato temporale, a seconda cioè che la destinazione ad albergo, locanda, pensione, fosse stata impressa all'immobile prima o dopo l'entrata in vigore del Decreto 6 dicembre 1946.

Ad ogni modo risultava decisivo l'intervento del Giudice delle leggi che, con riferimento ad una delle disposizioni di proroga del vincolo, sanciva (con la pronunzia innanzi citata) l'illegittimità di esso per contrarietà al canone di eguaglianza.Attualmente, emanata la Legge17 maggio 1983, n.217, concepita come legge-quadro, la materia è stata affidata alle regioni, affinchè prevedano, con disposizioni specifiche, vincoli di destinazione.

Le caratteristiche delle prescrizioni sono tuttavia differenti da quelle della legislazione dichiarata costituzionalmente illegittima e, pur riguardando la generalità delle strutture ricettive (non soltanto gli alberghi), si possono definire meno penetranti, essendo consentita la rimozione del vincolo e non essendo stata prevista prelazione legale a favore della P.A..

Prescindendo dall'esame dei vincoli derivanti da finanziamento, occorre fare breve cenno delle prescrizioni urbanistiche. Al riguardo si rammenta che i piani regolatori generali debbono preventivamente indicare le aree di allocazione delle attivita' turistiche e ricettive nell'ambito delle prescrizioni regionali.Occorre inoltre che gli strumenti urbanistici prevedano l'incidenza volumetrica delle costruzioni adibite a strutture ricettive in relazione a quelle destinate ad altri usi.

Svolte queste premesse, è necessario valutare la compatibilità della funzione alberghiera con l'eventuale alienazione delle singole unità ai multiproprietari.

In giurisprudenza, sulla scorta della pregressa disciplina vincolistica, in un primo tempo si era affermato che la destinazione a casa-albergo di un immobile per l'innanzi adibito all'esercizio alberghiero concretasse trasformazione in violazione del vincolo. Successivamente prevaleva una più meditata opinione, in base alla quale non tanto si reputava rilevante un mutamento strutturale dell'immobile (da singole camere in mini appartamenti), quanto la gestione dello stesso (effettuata nella forma dell'impresa alberghiera ovvero direttamente dai condomini). In definitiva ciò che conta è il mantenimento della gestione alberghiera nota1, indipendentemente dal fatto che vi siano unità abitative di consistenza maggiore rispetto ad una semplice camera d'albergo, anche se si deve osservare che la tendenziale stabilità della cerchia dei multiproprietari si pone in contrasto con la caratteristica, essenziale nella gestione alberghiera, della libera fruizione del servizio da parte dei terzi.

Il problema non può dirsi interamente superato neppure se si considera che spesso viene prevista per i multiproprietari la possibilità di assicurarsi parte del valore della c.d. "prenotazione" non direttamente fruita e collocata presso terzi, nonchè la facoltà di godere sostitutivamente del periodo di soggiorno in residence sito in altra località. E' stato infatti osservato che gli organizzatori di tali iniziative, più che gestori, appaiono essere dipendenti dei proprietari. Verrebbe meno, dunque, l'esercizio di attività alberghiera.

Note

nota1

Virga, Natura giuridica della casa-albergo e conseguenze del mutamento di destinazione, in Riv. giur. edil., 1980, II. Allargando l'orizzonte oltre il discorso relativo alla multiproprietà, in giurisprudenza l'alienazione separata di unità immobiliari poste all'interno di villaggio turistico sono state configurate anche in chiave di abusiva lottizzazione (cfr. Cass. Pen., Sez. III, 44311/13).
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Bibliografia

  • VIRGA, Natura giuridica della casa-albergo e conseguenze del mutamento di destinazione, Riv. giur. edil., II, 1980

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