Divieto di sublocazione

L'art. 1594 cod.civ. prescrive che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare le cose immobili; trattandosi di cose mobili, la sublocazione deve invece essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Il patto contrario, vale a dire quello che pone il divieto di sublocazione (non avente, secondo la giurisprudenza, natura vessatoria ai sensi dell'art. 1341 cod.civ.: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 337/79 ), viene interpretato estensivamente. Nel concetto di sublocazione viene compresa ogni specie di godimento concesso a terzi, pur se formalmente riconducibile a pattuizioni diverse dalla sublocazione (quali ad esempio l'atto con il quale il conduttore concede in comodato l'immobile locatogli) nota1. Diversamente verrebbe facilmente eluso l'eventuale divieto di sublocazione, che ha per scopo quello di impedire comunque lo stabile godimento del bene locato da parte di soggetti diversi dal conduttore. La riferita ratio vale anche ad illustrare il limite del divieto. Esso non può comprendere i casi di ospitalità che viene data all'amico che dimora per qualche giorno, al convivente more uxorio, a domestici o custodi nota2.

La fruizione del bene locato da parte di tali soggetti non comporta un titolo autonomo rispetto alla locazione stipulata con il conduttore, rientrando nel diritto al godimento del quale è titolare il conduttore, nella cui sfera di controllo si svolgono le riferite modalità di utilizzo.

La violazione del divieto in considerazione, condotta che integra gli estremi del grave inadempimento (art. 1455 cod.civ.) rispetto alle obbligazioni del conduttore, consente al locatore di domandare la risoluzione del contratto nota3.

Per gli immobili urbani esiste una legislazione speciale (artt. 2 e 36 ella legge 27 luglio 1978 n.392) che distingue tra immobili urbani adibiti ad uso abitativo e ad uso diverso da quello abitativo.

Più recentemente, nell'ambito della riforma della disciplina della locazione immobiliare (c.d. "patti in deroga": cfr. la legge 9 dicembre 1998 n. 431 ) con D.M. 5 marzo 1999 sono stati definiti gli elementi in base ai quali elaborare su base territoriale i contratti-tipo da adottare nell'ambito degli accordi territoriali. Per quanto riguarda gli immobili da locare per esigenze transitorie al punto g) dell'art. 2 comma VI viene prevista l'esclusione dalla sublocazione.

Note

nota1

Così Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1980, p.344 e Trifone, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, in Tratt. di dir.priv., dir. da Rescigno, vol.XI, Torino, 1984, p.502.
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nota2

Analogamente Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.331. Cfr. tuttavia la singolare decisione in base alla quale è stata reputata illecita la clausola del contratto di locazione con la quale si vieta al conduttore, sotto pena di risoluzione del contratto, di dare ospitalità non temporanea a soggetti non legati da vincoli parentali (Cass. Civ., Sez. III, 14343/09).
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nota3

Cfr. Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. di dir. civ. e comm., dir. da Cicu e Messineo, Milano, 1972, p.615.
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Bibliografia

  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • PROVERA, Locazione. Disposizioni generali, Bologna-Roma, Comm.cod.civ.Scialoja Branca, IV, 1980
  • TABET, La locuzione-conduzione, Milano, 1972
  • TRIFONE, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, Torino, Tratt.di dir.priv.Rescigno, XI, 1984

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