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Conferma dell'atto nullo per difetto di menzioni urbanistiche



Il III comma dell'art. 40 L. 47/85 prevede un'ipotesi di conferma di un atto nullo.

Si tratta di una eccezionale sanatoria consistente nella conferma dell'atto di vendita immobiliare relativamente al quale non siano state effettuate nell'atto le menzioni urbanistiche previste, a pena di nullità, ai sensi dell'art. 40 della Legge 47/85. A mente del III comma della norma predetta "Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967, essi possono essere confermati..."

Tale atto successivo di conferma può essere posto in essere anche dalla parte acquirente (mentre, come è noto, le menzioni urbanistiche sono effettuate di regola dall'alienante) che integri con le proprie dichiarazioni le menzioni mancanti relativamente alla situazione urbanistica dell'immobile.

La disposizione è stata sostanzialmente reiterata nel TU in materia urbanistica. Ai sensi del IV comma dell'art. 46 del T.U. 380/01 infatti "Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa".

Si è deciso che questa eccezionale sanatoria riguardi unicamente gli atti che sortiscono effetti traslativi, non potendo applicarsi ai contratti preliminari (Cass. Civ., 9313/93 ) nota1, né alle sentenze emanate ai sensi dell'art. 2932 cod.civ., anche se occorre rilevare come, non senza apparente contraddizione, la giurisprudenza abbia ritenuto l'indispensabilità, ai fini dell'emanazione delle pronunzie costitutive in parola, delle dichiarazioni urbanistiche, in difetto delle quali esse non sarebbero idonee a fondare l'efficacia traslativa prevista dalla norma (Cass. Civ. Sez. II, 1199/97 ).

La sanatoria rende unicamente possibile il recupero di un atto afferente ad un immobile la cui situazione urbanistica possa essere considerata regolare (perché ad esempio il è stata richiesta la concessione in sanatoria e sono stati effettuati regolarmente i versamenti afferenti all'oblazione) e vale a sanare il solo difetto formale di menzioni, determinando la prevalenza dell'effettività rispetto alla forma. É' stato equiparato alla conferma la produzione in giudizio, sia pure in grado di appello, della licenza edilizia preesistente al contratto preliminare (Cass. Civ., Sez.II, 25540/2015).

Note

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La dottrina prevalente (Alpa, Questioni relative alla nozione di nullità nella legge di condono edilizio, in Rivista giuridica dell'edilizia, vol. II, 1986, p.98; Ruggiero, Abusi sanzioni sanatoria in materia edilizia, in Riv.not., 1985, p. 381; Mengoli, Compravendita immobiliare e normativa urbanistica, Milano, 1990, p.256), a sostegno di tale esito richiama l'efficacia obbligatoria del contratto preliminare. Altra parte degli interpreti (Luminoso, I nuovi regimi di circolazione giuridica degli edifici, dei terreni e degli spazi a parcheggio (prime impressioni sulla legge 28.2 n.47), in Quadrimestre, 1985, p. 330; Cardarelli, La legge 28 febbraio 1985, n. 47 nei suoi riflessi sull'attività notarile, in Riv.not., 1986, p.280 ), tuttavia, ritiene non sufficienti tali argomentazioni e propende per l'estensione delle prescrizioni anche al contratto preliminare, essendo comunque preordinato alla circolazione dei beni e suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica.
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Bibliografia

  • ALPA, Questioni relative alla nozione di nullità nella legge di condono edilizio, Rivista giuridica dell'edilizia, II, 1986
  • CARDARELLI, La legge 28 febbraio 1985 n.47 nei suoi riflessi sull'attività notarile, Riv.not., 1986
  • LUMINOSO, I nuovi regimi di circolazione giuridica degli edifici, dei terreni e degli spazi a parcheggio, Quadrimestre, 1985
  • MENGOLI, Compravendita immobiliare e normativa urbanistica, Milano, 1990
  • RUGGIERO, Abusi sanzioni sanatoria in materia edilizia, Riv.not., 1985

Prassi collegate

  • Quesito n. 322-2008/C, Sentenza ex art. 2657 c.c. e atto di conferma
  • Quesito n. 449-2006/C, Fabbricato realizzato in base a dia, nullità e atto di conferma

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