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Trascrizione della vendita di cose future



Un tempo vivamente disputata, oggi tuttavia sostanzialmente pacifica, è la possibilità che la vendita avente ad oggetto una cosa (immobile) futura possa essere assoggettata alla formalità della trascrizione. Negava, in particolare, tale esito chi reputava che la vendita di cosa futura si palesasse, anteriormente al tempo della produzione dell'effetto traslativo, come negozio incompleto nota1.

La giurisprudenza, sia pure nei rari pronunciamenti sull'ipotesi, appare invece orientata in senso affermativo (Cass.Civ. Sez. II, 2126/97 ; Cass.Civ. Sez. II, 4497/86 ), come del resto la prevalente dottrina nota2. Questa soluzione si palesa come più appagante sia dal punto di vista teorico, sia da quello pratico, soprattutto tenuto conto dell'evoluzione normativa sfociata nella possibilità di operare la trascrizione (sia pure dotata di mera efficacia prenotativa) con riferimento al contratto preliminare di edifici da costruire. Se la vendita di cosa futura può essere costruita come vendita ad effetti traslativi, sia pure differiti al tempo in cui la cosa possa dirsi venuta ad esistenza, è chiaro che il motore dell'attribuzione rimane pur sempre il consenso raggiunto nel momento del perfezionamento del vincolo contrattuale. Non si vede allora come poter negare l'effettuazione della pubblicità immobiliare, la quale anzi si manifesta come necessaria a tutti gli effetti. Difficoltà concrete possono invero sorgere per quanto attiene all'identificazione dell'oggetto della vendita: è per questo motivo che dovrà essere salvaguardata la corretta indicazione della consistenza del bene e delle coerenze, potendo giovare l'allegazione di elaborati planimetrici, nonchè l'indicazione di tutti quegli elementi atti a meglio rappresentare ed identificare l'immobile.

In definitiva, ai fini della trascrivibilità, ciò che conta è l'attitudine dell'atto a sortire efficacia traslativa: si pensi alla vendita sottoposta a condizione sospensiva, in relazione alla quale non si è mai dubitato fosse possibile l'esecuzione della formalità pubblicitaria. Analogamente a quanto previsto dalla legge in tema di vendita condizionata (cfr. gli artt. 2659, ultimo comma e 2668, III comma, cod.civ. ) è possibile prospettare un'articolazione del procedimento pubblicitario in due distinti momenti. In un primo tempo verrà trascritto il contratto di vendita, facendo menzione nella nota la mancanza dell'immediato trasferimento del diritto a cagione dell'attuale inesistenza dell'immobile; in un secondo tempo, quando la cosa verrà ad esistenza, verrà fatta annotazione a margine della precedente trascrizione dell'atto con il quale, riconosciuta la venuta ad esistenza del bene, le parti ne danno una compiuta identificazione anche sotto il profilo catastale nota3.

Note

nota1

Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.190.
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nota2

Cfr. Natoli, La trascrizione, in Comm. cod. civ., UTET, sub art. 2643, Torino, 1959, pp.27 e ss.; Mariconda, La trascrizione, in Tratt. dir. priv. diretto da Rescigno, vol. XIX, Torino, pp.81 e ss.; Mastrocinque, La trascrizione, Roma, 1963, pp.44 e ss.; Perlingieri, I negozi sui beni futuri. La compravendita di beni futuri, Napoli, 1962, p.260; Pugliatti, La trascrizione immobiliare, Messina, 1945, p.117.
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nota3

Sono di questa opinione anche Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.105 e Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt.dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.79, pure se alcune critiche sono state mosse da Gazzoni, La trascrizione immobiliare, in Comm. cod. civ., diretto da Schlesinger, vol.XII, Milano, 1998, p.129, per il quale questa tesi contrasta con la considerazione che si renderebbe ammissibile la trascrizione di un atto prima che questo produca gli effetti reali, cioè in assenza del presupposto dell'istituto ai sensi dell'art.2643cod.civ. A questa considerazione è facile replicare che per effetto dell'intervento innovativo ad opera del legislatore, (il quale ha espressamente disciplinato la trascrizione del contratto preliminare nell'art.2645 bis cod.civ.). Si può oggi reputare sufficiente ai fini della trascrivibilità la mera idoneità dell'atto a produrre il trasferimento, non già l'immediata produzione dell'effetto reale.
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Bibliografia

  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • GAZZONI, La trascrizione immobiliare (Artt. 2643-2645-bis), Comm. cod. civ. diretto da Schlesinger , vol. XII, 1998
  • LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
  • MARICONDA, La trascrizione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, XIX, 1985
  • MASTROCINQUE, La trascrizione, Roma, 1963
  • NATOLI, La trascrizione, Torino, Comm.cod.civ., 1971
  • PERLINGIERI, I negozi sui beni futuri. La compravendita di cosa futura, Napoli, 1962
  • PUGLIATTI, La trascrizione immobiliare, Messina, 1945
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

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