Negozi a titolo oneroso (tutti e non le sole vendite e permute)
| Dotazione | Consegna | Menzione in atto della informazione e consegna | Allegazione | Sanzione |
| sì | sì | sì | sì | No nullità, ma sanzione amministrativa |
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Donazioni e atti gratuiti
Resta il solo obbligo di dotazione, il cui adempimento non richiede alcuna menzione in atto (articolo 2 rimasto immutato)
| Dotazione | Consegna | Menzione in atto della informazione e consegna | Allegazione | Sanzione per mancata dotazione |
| sì | no | no | no | Nessuna |
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Preliminari di compravendite o altri negozi onerosi
| Dotazione (al momento della immissione nel mercato) | Messa a disposizione (al momento dell’inizio delle trattative) | Consegna (al momento della chiusura delle trattative) | Menzione in atto della informazione e consegna | Allegazione | Sanzione |
| sì | sì | sì | sì | NO | No nullità, ma sanzione amministrativa…Sì |
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Locazione di "singole unità"
(ovvero affitti di azienda con conseguente stipula tra concedente ed affittuario di un “nuovo” contratto di locazione della sede aziendale concretantesi in una unica unità immobiliare)| Dotazione | Consegna | Menzione in atto della informazione e consegna | Allegazione | Sanzione |
| sì | sì | sì | NO | No nullità, ma sanzione amministrativa |
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Locazione di "interi edifici"
(ovvero affitti di azienda con conseguente stipula tra concedente ed affittuario di un “nuovo” contratto di locazione della sede aziendale concretantesi in un intero edificio)| Dotazione | Consegna | Menzione in atto della informazione e consegna | Allegazione | Sanzione |
| sì | sì | sì | sì | No nullità, ma sanzione amministrativa |
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Modalità di allegazione
Copia semplice, autentica o originale?
Qualunque tipo di copia (anche quella scaricabile dal Sito della Regione) è idonea a soddisfare la ratio della normativa in materia di APE che è e resta essenzialmente quella di garantire un sostanziale obbligo di informativa.
A sostegno di tale conclusione possono valere i seguenti argomenti:
- la legge non richiede copia autentica (anche perchè nessuno dei soggetti coinvolti: tecnico, venditore, acquirente, è abilitato a rilasciarne una);
- ragionando a contrario, se fosse richiesta una copia autentica, allora in ipotesi di contratto di locazione ... pur non essendo necessaria la presenza di un pubblico ufficiale per il contratto ... diventerebbe necessaria per il rilascio della copia conforme dell'APE (assurdo!);
Allegazione dell'originale in luogo della copia
Dire che un originale non può sostituire una copia ... è un controsenso giuridico (Così Rizzi). Quindi, considerato che il certificatore normalmente consegna alla parte 3 originali, il problema si risolve da sé. Un originale viene consegnato all’acquirente, un altro allegato all’atto ed il terzo è anche sovrabbondante!
Allegazione dei libretti di impianto
La nuova formulazione della norma non cambia la sostanza. I libretti restano (come è sempre stato sostenuto) un allegato in senso "atecnico". Sono uniti all'APE, ma non fanno parte di esso ... e quindi nemmeno delle sue copie.
Sanzioni
- si elimina la sanzione della nullità per mancata allegazione ovvero dichiarazione, sostituendola con quella amministrativa (da € 3000 ad € 18.000) in solido a carico delle parti del contratto
- nessuna sanzione rischia il Notaio il quale però deve svolgere la sua funzione informativa nei confronti delle parti che intendessero sottrarsi all’obbligo di dotazione, consegna ed allegazione, pena la responsabilità professionale.
- Anche l'omessa dichiarazione comporta l'applicazione di sanzione.
- si stabilisce che la sanzione viene comminata dalla Guardia di Finanza o dalla Agenzia delle Entrate che riferiscono al Prefetto
- si fa salvo qualsiasi atto anteriore che fosse incappato nella nullità per mancata allegazione dell'APE, stabilendo che siano le parti ad invocare la sostituzione della sanzione della nullità con quella della sanzione amministrativa (così facendo salva la irretroattività delle sanzioni amministrative)
L’APE dal 24 dicembre 2013
| Contratto | Obbligo di allegazione | Obbligo di dotazione | Obbligo di informazione |
| Compravendita e altri atti traslativi a titolo oneroso di edifici | Si (sanzionato) | Si | Si (sanzionato) |
| Donazione | No | Si (non sanzionato) | No |
| Locazione di singola unità immobiliare | No | Si | Si (sanzionato) |
| Locazione di intero edificio | Si (sanzionato) | Si | Si (sanzionato) |
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Esclusioni di carattere oggettivo (richiamo)
Esclusioni di carattere oggettivoGli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA sono strettamente collegati all’obbligo di DOTAZIONE della certificazione energetica così come disciplinata dal d.lgs. 192/2005. Ricordiamo, brevemente, i casi di esclusione dall’obbligo di DOTAZIONE (e conseguentemente, dagli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA)discendenti dalla normativa vigente o comunque ricavali dal sistema (10); sono esclusi dall’obbligo di dotazione:
i) per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali Per La Certificazione Energetica
a)
i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. d) d.lgs. 192/2005.
b)
i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. b) d.lgs. 192/2005.
c)
i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. c) d.lgs. 192/2005 (si fa presente che quando nel d.lgs. 192/2005 si parla di climatizzazione si fa riferimento sia alla climatizzazione invernale che alla climatizzazione estiva e quindi sia gli impianti di riscaldamento che agli impianti di condizionamento d’aria)
d)
gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. e) d.lgs. 192/2005 (l’attestato di prestazione energetica è, peraltro, richiesto con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purchè scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica; art. 3, c. 3ter, d.lgs. 192/2005)
e)
gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (la certificazione è peraltro richiesta con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico) (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013). La disposizione esordisce statuendo che sono esclusi dall’obbligo di dotazione i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi; tale esclusione è stata successivamente trasfusa nell’art. 3, c. 3, lett. e, d.lgs. 192/2005. La disposizione del paragrafo 2 delle Linee Guida, che non è stata esplicitamente abrogata dal D.L. 63/2013, prosegue statuendo, anche, che sono esclusi dall’obbligo di dotazione “gli altri edifici ad essi equiparabili in cui non è necessario garantire un confort abitativo”. Quest’ultima disposizione, pertanto, è tuttora in vigore, anche se non trasfusa nel corpo del d.lgs. 192/2005. Essa consente di escludere dall’ambito applicativo della certificazione energetica tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone; l’espressione “confort abitativo” contenuta nell’inciso finale della disposizione in commento va, infatti, interpretata in senso ampio (oltre il tenore letterale dell’espressione), non riferita esclusivamente a edifici a destinazione residenziale, ma a qualsiasi edificio nel quale sia prevista un’attività o comunque la permanenza di persone, alle quali deve, pertanto, essere assicurato un adeguato confort. In sostanza si può ben sostenere, alla luce di questa disposizione, che l’obbligo dell’attestato di prestazione energetica vada escluso per tutti quegli edifici destinati a ricovero di beni materiali o di animali (come, per l’appunto, i garages, i depositi, le cantine, espressamente contemplati, o come centrali termiche, locali contatori, legnaie, stalle, riconducibili alla disposizione generale di esclusione).
f)
gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. f) d.lgs. 192/2005.
g)
i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013).
h)
i fabbricati “al grezzo” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013).
In particolare la disposizione in commento fa riferimento:
- agli immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio
- agli immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici.
ii) per interpretazione sistematica della normativa vigente(dovendosi in particolare escludere la necessità dell’attestato di prestazione energetica per tutti quegli edifici o manufatti che non comportino consumi energetici ovvero i cui consumi energetici siano del tutto irrilevanti, in relazione alle loro caratteristiche o destinazioni d’uso ovvero in quanto non ancora o non più utilizzabili per l’uso cui sono destinati)
i)
gli edifici "marginali" ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); per questi edifici l’esclusione può fondarsi anche sul disposto dell’art. 3, c. 3, lett. e, d.lgs. 192/2005, che esclude tutti i fabbricati non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, ovvero anche sul disposto del paragrafo 2, secondo comma, delle LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012), posto che l’elencazione degli immobili esclusi dall’obbligo di certificazione è espressamente indicata come effettuata “a titolo esemplificativo e esaustivo” e riguardando, l’esclusione prevista in tale disposizione, tutti gli edifici equiparabili a quelli elencati per i quali non sia necessario garantire un confort abitativo (ovvero, come sopra già chiarito, non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone).
l)
gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti); vero è che le LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012 hanno espressamente escluso l’obbligo della certificazione energetica solo per i ruderi, ossia per quei manufatti destinati alla demolizione, in quanto non suscettibili, neppure, di essere recuperati; ma è altrettanto vero che per un fabbricato che non può essere utilizzato in alcun modo per l’uso cui è destinato, se non previ radicali interventi di ristrutturazione e risanamento, e per il quale non si pone nemmeno un problema di consumo energetico, la dotazione dell’attestato di prestazione energetica appare infatti del tutto superflua in relazione agli scopi alla stessa riconosciuti dalla Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica.
m)
i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall’art. 2 lett. a) del d.lgs. 192/2005 (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”) (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.)
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