Cessioni effettuate da soggetti IVA

A decorrere dal 26 giugno 2012 la cessione di fabbricati ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 a A/9 e A/11) e relative pertinenze sono, alternativamente, soggette ad IVA o ad imposta proporzionale di registro a seconda del verificarsi delle fattispecie di seguito elencate (art. 10, comma 1, n. 8-bis, D.P.R. n. 633/1972 modificato ex art. 9, D.L. n. 83/2012) ^nota1.

Se sussistono i requisiti della prima casa il trasferimento è soggetto, alternativamente, ad aliquota IVA agevolata del 4% (imposte ipotecarie e catastali fisse di 200 euro ciascuna) ovvero ad imposta proporzionale di registro del 2% (imposte ipotecarie e catastali fisse di 50 euro ciascuna).

Sono soggette ad IVA le cessioni di abitazioni effettuate dalle stesse imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. L’imposta di registro, ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa.

Sono soggette ad IVA “su opzione” dell’impresa costruttrice/ristrutturatrice cedente manifestata direttamente nell’atto di cessione effettuato oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione (qualora l’opzione non fosse esercitata si applica il regime di esenzione) ^nota2.

Se l’acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “reverse charge”, secondo cui:

• il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. n. 633/1972);
• l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% per le abitazioni non di lusso, del 22% per le abitazione di lusso) e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (ex art. 24, D.P.R. n. 633/1972), sia in quello degli acquisti (ex art. 25, D.P.R. n. 633/1972).

Il reverse charge non opera se l’acquirente è un privato persona fisica e se, comunque, l’adozione del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’IVA, senza influenzare il diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’IVA pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’abitazione ceduta.

L’imposta di registro, ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa.

Sono esenti da IVA le cessioni effettuate da imprese diverse da quelle che hanno costruito o ristrutturato gli immobili ceduti. Ai fini dell’applicazione del principio di alternatività IVA/registro, la cessione è soggetta ad imposta proporzionale di registro (9%), ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro ciascuna (sino al 31 dicembre 2013 le ipotecarie e catastali erano rispettivamente del 2% e dell’1%). Se sussistono i requisiti prima casa l’imposta di registro è del 2% e le ipotecarie e catastali sono fisse (50 euro ciascuna).

A decorrere dall’anno 2007 anche per le cessioni effettuate dalle imprese la base imponibile per l’applicazione dell’IVA può essere determinata in base alla regola del cd. prezzo-valore a condizione che l’acquirente sia una persona fisica privata (cioè che non acquista nell’esercizio di attività di impresa o di arte e professione) e fermo restando tutte le altre condizioni indicate dalla legge (art. 1, comma 497, legge n. 266/2005, modificato ex art. 1, comma 309, legge n. 296/2006) ^{nota3 nota4}.

Note

nota1

Le agevolazioni competono anche per l’acquisto di pertinenze immobiliari dell’abitazione destinata a prima casa, anche con atto separato, limitatamente ad una sola di esse classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali: cantina o soffitta (categorie catastali C/2); rimessa o box auto (categorie catastali C/6); tettoia o posto auto (categorie catastali C/7). L’agevolazione spetta alle seguenti condizioni: sussista il vincolo pertinenziale; l’acquirente dichiari nell’atto di vendita che intende destinarle al servizio dell’abitazione principale (circolare Agenzia delle Entrate 1 marzo 2007, n. 12/E).
Nel caso di immobile pertinenziale in costruzione la destinazione dell’immobile a pertinenza deve risultare dalla concessione edilizia (risoluzione Agenzia delle Entrate 17 marzo 2006, n. 39). In via generale, l’agevolazione compete:

1. anche se la vendita della pertinenza immobiliare è effettuata con atto separato rispetto alla vendita dell’immobile principale (art. 1 Tariffa Parte I, nota II-bis, D.P.R. n. 131/1986);
2. per le pertinenze ad immobili che non hanno usufruito dell’agevolazione, in quanto al momento dell’acquisto la legge non prevedeva alcuna agevolazione per l’abitazione principale (cfr. circolare Agenzia delle Entrate 7 giugno 2010, n. 31/E);
3. se la pertinenza non è attigua o confinante con l’immobile principale, ma si trovi in prossimità dell’abitazione (circolare Agenzia delle Entrate 12 agosto 2005, n. 38/E).

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nota2

Sono considerate imprese costruttrici, oltre le imprese che realizzano direttamente i fabbricati, con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per la esecuzione dei lavori mediante contratto di appalto.
Costituiscono lavori di ristrutturazione gli interventi di recupero edilizio sui fabbricati ex art. 31, lett. c), d), e), legge n. 457/1978 (interventi di recupero e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica).
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nota3

Le imprese cedenti hanno facoltà di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di cessione di abitazioni esenti da quelle che hanno ad oggetto altri immobili (art. 36, comma 3, D.P.R. n. 633/1972).
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nota4

La Corte costituzionale (sentenza 23 gennaio 2014, n. 6) ha dichiarato l’illegittimità del comma 497, art. 1, legge n. 266/2005, nella parte in cui non prevede la facoltà, per gli acquirenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni, di chiedere che, in deroga all’art. 44, comma 1, D.P.R. n. 131/1986, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore dell’immobile determinato, fatta salva l’applicazione dell’art. 39, comma 1, lett. a), u.p., D.P.R. n. 600/1973.
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