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Cass. civile del 1994 numero 10649 (13/12/1994)


Qualora il definitivo assetto (su base contrattuale) di interessi tra le parti non si formi immediatamente per mezzo di un unico atto, si possono prospettare tre diverse ipotesi, produttive di differenti conseguenze giuridiche: a) patto d'opzione (art. 1331 Codice civile), negozio bilaterale con cui si concorda l’irrevocabilità della dichiarazione di una delle parti relativamente ad un futuro contratto che sarà concluso con la semplice accettazione dell'altra parte (relativamente ad un regolamento negoziale interamente contemplato nel patto di opzione), la quale però rimane libera di accettare o meno detta dichiarazione, entro un certo termine; b) c.d. contratto preparatorio in senso stretto (o puntuazione), con cui i contraenti si accordano su taluni punti del futuro contratto, in occasione della cui stipula (a cui le parti non sono obbligate, cosi come nei casi in cui sono intercorse semplici trattative) non sarà necessario un nuovo incontro di volontá sui punti giá definiti; c) contratto preliminare, diretto ad obbligare le parti (o una sola nel caso di preliminare unilaterale) a stipulare un futuro contratto. La riconduzione della fattispecie concreta ad una di tali ipotesi é compito del giudice di merito, censurabile in sede di legittimità per errore di diritto solo se nel delineare la fattispecie legale egli abbia violato le norme disciplinanti la sua configurabilità giuridica, e per errore di motivazione solo se lo stesso sia incorso in vizi di incongruità nell'apprezzamento dei fatti sottoposti al suo esame. (Nella specie la suprema corte ha ritenuto esatta la qualificazione da parte del giudice di merito quale patto di opzione di un testo contrattuale, sottoscritto da ambedue le parti e prodromico rispetto ad un preliminare di compravendita immobiliare, in relazione al fatto che esso era diretto a vincolare il solo potenziale acquirente e non anche il potenziale venditore, che si era riservato di aderirvi o meno).

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