Atto di trasferimento di Residenze Turistico-Alberghiere

Repertorio n. Raccolta n.
ATTO DI ASSEGNAZIONE
Grosseto, piazza Caduti sul Lavoro n. 1, 23 novembre 2010.
Con il presente atto, i signori:
- Iacopo Iacopozzi, nato a Firenze il 22 aprile 1969, domiciliato per la carica presso la sede sociale, che interviene al presente atto non in proprio, ma nella sua esclusiva qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione e quindi in rappresentanza della società:
"TAGETE - SOCIETA’ COOPERATIVA EDIFICATRICE" con sede in Calenzano (FI), Via San Morese n. 74/A, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Firenze 05358320488, Repertorio Economico Amministrativo n. 541117, società costituita in Italia, autorizzato al compimento del presente atto con delibera del Consiglio di Amministrazione della società in data 7 ottobre 2010;
(omissis)
- MICCINI Alessandro, nato a Firenze il 20 gennaio 1960, residente in Firenze, via Dei Conciatori n. 4, commercialista,
codice fiscale MCC LSN 60A20 D612A,
PREMESSO
- che la "Tagete - Società Cooperativa Edificatrice" ha realizzato un complesso immobiliare in Grosseto, frazione Marina di Grosseto, località Principina di Terra denominato "Residenza Principina R.T.A." avente destinazione a Residenza Turistico Alberghiera ai sensi degli articoli 24 e seguenti della Legge Regionale n. 42 del 23 marzo 2000 e successive modifiche ed integrazioni, con una ricettività complessiva di 211 posti letto, di cui 20 classificati come "posti aggiunti", come risulta dalla D.I.A. presentata il 22 luglio 2010;
- che l'articolo 27 della legge predetta definisce le Residenze Turistico Alberghiere come "strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico, ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali e dotate di servizio autonomo di cucina";
- che al fine di disciplinare i diritti ed i doveri dei singoli proprietari e dettare gli obblighi indispensabili al fine di assicurare il mantenimento della destinazione d'uso ricettiva ed in particolare la gestione unitaria e l'offerta al pubblico, è stato predisposto un regolamento della gestione, già consegnato in copia agli assegnatari, che si allega al presente atto sotto la lettera "A";
- che la "TAGETE - Società Cooperativa Edificatrice" ha già individuato il nuovo gestore unitario della struttura nella società "Residence Principina SRL", con la quale è stato stipulato un contratto di locazione alberghiera della durata di anni 10 (dieci), rinnovabili per altri 10 (dieci) anni, con atto autenticato dal Notaio Riccardo Menchetti di Grosseto in data 8 luglio 2010 repertorio n. 23314, registrato a Grosseto il 13 luglio 2010 al n. 6340 e trascritto a Grosseto il 14 luglio 2010 al n. 6749 del registro particolare.
Tanto premesso, convengono e stipulano quanto segue.
IN PRIMO LUOGO

IN SECONDO LUOGO

IN TERZO LUOGO

IN QUARTO LUOGO

IN QUINTO LUOGO

IN SESTO LUOGO
1 - La "Tagete - Società Cooperativa Edificatrice", come sopra rappresentata, assegna e trasferisce al signor MICCINI Alessandro che accetta ed acquista la piena proprietà del seguente bene immobile facente parte del complesso "Residenza principina R.T.A." di cui in premessa:
- porzione immobiliare costituita da una unità ricettiva completamente arredata, composta da soggiorno con angolo cottura, camera, locale guardaroba, disimpegno, servizio igienico, corredata da portico e da due giardini esclusivi di pertinenza, uno antistante ed uno retrostante il fabbricato, ad oggi per complessivi 3 (tre) posti letto ed uno aggiunto, destinata all'ospitalità turistica con obbligo di offerta al pubblico e gestione unitaria in forma imprenditoriale, cui competono 16,48 millesimi di comproprietà sulle parti destinate alla prestazione dei servizi alberghieri.
Confini: unità ricettiva di cui al subalterno 22, unità ricettiva di cui al subalterno 24, area in comproprietà, salvo se altri.
Il bene in oggetto risulta rappresentato al Catasto dei Fabbricati del Comune di Grosseto nel foglio di mappa 107:
- con la particella 269 subalterno 23, categoria A/2, classe 3, consistenza catastale vani 3,5 e rendita catastale di euro 325,37 (l'unità ricettiva);
- subalterno 72, per millesimi 16,48, categoria D/2 e rendita catastale di euro 3.620,00 (la parte alberghiera).
L’immobile oggetto del presente atto appare graficamente rappresentato nella planimetria depositata al Catasto Fabbricati che si allega al presente atto sotto la lettera "I".
2 - Le parti dichiarano che il prezzo del presente atto è stato convenuto in complessivi euro 126.771,47 (centoventiseimilasettecentosettantuno virgola quarantasette) comprensivo di di I.V.A. nella misura di legge.
Ai sensi della Legge n. 248/2006, le parti, intendendo rendere dichiarazione sostitutiva di atto notorio a norma dell'articolo 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, dichiarano:
- che quanto dovuto è stato pagato come segue:

• euro 11.692 (undicimilaseicentonovantadue) in data anteriore al quattro luglio 2006, a mezzo bonifici bancari ed assegni bancari;
• euro 15.369,84 (quindicimilatrecentosessantanove virgola ottantaquattro) a mezzo bonifico bancario CRO n. 8709561/18203332506 disposto in data 3 luglio 2008 sulla Banca Monte dei Paschi di Siena S.P.A., filiale di Firenze;
• euro 6.831,42 (seimilaottocentotrentuno virgola quarantadue) a mezzo assegno bancario non trasferibile n. 0733596215-01 tratto in data 30 ottobre 2008 sulla Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., filiale di Firenze;
• euro 5.506,21 (cinquemilacinquecentosei virgola ventuno) a mezzo assegno bancario non trasferibile n. 0010441354-01 tratto in data 13 gennaio 2009 sulla Banca Federico del Vecchio S.p.A., filiale di Firenze;

euro 2.632 (duemilaseicentotrentadue) in data odierna a mezzo assegno bancario non trasferibile n. 0743193590-09 tratto sulla Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., filiale di Firenze;

• euro 79.869,02 (settantanovemilaottocentosessantanove virgola zero due) vengono pagati mediante accollo a carico della parte assegnataria della quota n. 16 (sedici) derivante dal frazionamento del mutuo di originari euro 3.963.000 (tremilioninovecentosessantatremila), concesso dalla Banca "CASSA DI RISPARMIO DI LUCCA PISA LIVORNO S.P.A." con atto ai rogiti del notaio Eduardo Colonna Romano di Prato in data 16 giugno 2004 repertorio n. 17277 raccolta n. 1941, registrato a Prato il 18 giugno 2004 al n. 4034, garantito da ipoteca iscritta a Grosseto in data 19 giugno 2004 al n. 2275 del registro particolare.

Ai fini del presente accollo la parte assegnataria elegge domicilio come in epigrafe delegando il notaio autenticante ad effettuare la notifica all'Istituto mutuante e la società assegnate, ai sensi dell'articolo 1275 c.c., consente espressamente il mantenimento della predetta garanzia ipotecaria. La parte assegnataria dichiara di essere a conoscenza dell'obbligo di mantenere assicurato quanto in oggetto contro i rischi derivanti da scoppio, incendio e caduta di fulmini come richiesto dall'Istituto mutuante.
Ai fini fiscali le parti dichiarano che il prezzo pattuito deve intendersi riferito quanto ad euro 6.490 (seimilaquattrocentonovanta) per i diritti sulle parti alberghiere;
- che per la conclusione della presente assegnazione non si sono avvalse di un mediatore.
DISPOSIZIONI COMUNI
Articolo 1 - La società assegnante, come sopra rappresentata, dichiara che i dati catastali sopra riportati e le planimetrie catastali allegate al presente atto sono pienamente conformi allo stato di fatto degli immobili sopra assegnati.
Le parti convengono che la documentazione bancaria costituirà prova dell'avvenuto pagamento dei prezzi e quietanza degli stessi.
La società assegnante dichiara di rinunciare al diritto d'ipoteca legale.
Le parti dichiarano di essere a conoscenza delle norme regolanti l'uso del denaro contante e che i prezzi dichiarati in atto potranno essere sottoposti ad accertamento e rettifica di valore ai sensi dall'articolo 35, comma 2 o comma 23 ter della L. 248/2006.
Articolo 2 - L'assegnazione degli immobili viene fatta nello stato di fatto e di diritto in cui essi attualmente si trovano, conosciuto dalle parti assegnatarie, con tutti gli accessori e pertinenze, azioni, ragioni, parti di comproprietà, in particolare con il diritto all'uso di un posto auto per ogni unità, servitù attive e passive se e come esistenti, anche in base ai titoli di provenienza che si vogliono qui integralmente richiamati, nonchè in base all'atto del notaio Bruno Gaudieri di Grosseto del 7 luglio 2006, repertorio n. 63515, registrato a Grosseto il 17 luglio 2006 al 165 e trascritto il 21 luglio 2006 al n. 8246 del registro particolare, con il quale è stata costituita una servitù di passo pedonale e carrabile e conduttura impianti come meglio descritto nell'atto stesso.
Le parti assegnatarie prendono atto che non esistono parti di natura condominiale, stante la destinazione alberghiera di tutto il complesso, ivi comprese tutte le aree ed i fabbricati di uso comune.
Le parti assegnatarie dichiarano di aver visitato quanto oggetto del presente atto, di aver trovato tutto di loro pieno gradimento e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo, salvo l'impianto di climatizzazione presente nell'immobile di cui al sesto luogo del presente atto, che la Cooperativa assegnante si obbliga a riparare e rendere pienamente funzionante, a propria esclusiva cura e spese, prima della prossima stagione estiva.
Articolo 3 - Le parti assegnatarie dichiarano di essere a conoscenza dei vincoli e delle limitazioni posti dalla natura del bene in oggetto e dalla disciplina prevista dalla L.R. Toscana n.42/2000 e successive modifiche ed integrazioni, con particolare riferimento all'articolo 27 sopra richiamato in premessa.
In particolare dichiarano di essere a conoscenza:
- che l'utilizzazione è consentita solamente nei limiti stabiliti dall'articolo 8 del Regolamento di gestione;
- del divieto di adibire tale immobile a propria abitazione e di stabilirvi la propria residenza;
- del decreto del Presidente della Giunta Regionale Toscana del 23 aprile 2001 n.18/R che prevede i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti che devono essere assicurati nella gestione;
- che la struttura destinata alla prestazione dei servizi alberghieri è composta da:
° fabbricato principale adibito a ristorante e relativi servizi di accoglienza per R.T.A. costituito da reception, sala per somministrazione, cucina, locale lavaggio e dispensa, spogliatoio, tre servizi igienici di cui uno dotato di antibagno, tre portici;
° n. 3 (tre) fabbricati, ciascuno composto da un unico vano, destinati a spazi di relazione per la R.T.A.;
° n. 1 (uno) fabbricato composto da due vani adibiti a servizi igienici (WC) oltre a disimpegno;
° n. 1 (uno) fabbricato adibito a cabina di trasformazione elettrica;
° piscina composta da tre vasche e relativo vano interrato che ospita l'impianto di depurazione;
° resede di pertinenza esclusiva adibito ad aree a verde, viabilità interna e parcheggi, volumi tecnici per impianti tecnologici, impianto di depurazione delle acque,
e rappresentata al Catasto dei Fabbricati del Comune di Grosseto nel foglio di mappa 107 con la particella 269 subalterno 72 è in comunione ordinaria tra i rispettivi titolari delle unità ricettive facenti parte del complesso, i quali non potranno alienare le singole unita' ricettive e/o le loro pertinenze, separatamente dai diritti sulla stessa;
- che non costituiscono oggetto di condominio tutte le porzioni del complesso destinate a struttura alberghiera tradizionale o che ad essa comunque afferiscono e che i titolari delle singole unità ricettive non vantano alcun titolo sulla struttura alberghiera tradizionale se non in quanto contitolari della stessa;
- che in conseguenza della destinazione di quanto acquistato, il materiale utilizzo della struttura alberghiera tradizionale è possibile soltanto alle condizioni fissate dal Regolamento della Gestione; al riguardo le parti assegnatarie si obbligano a corrispondere al Gestore il corrispettivo dovuto per l'eventuale godimento di una unità immobiliare del complesso nei periodi oggetto di prenotazione, riconoscendo che tale canone non potrà comunque essere oggetto di compensazione con eventuali crediti dei proprietari stessi nei confronti del Gestore e dovrà pertanto essere pagato per intero entro il termine previsto per i clienti.
A tal fine la società venditrice dichiara:
- di aver predisposto il "Regolamento di Gestione" di cui in premessa, volto a regolamentare la gestione delle unità ricettive costituenti la struttura ricettiva, che le parti assegnatarie dichiarano di ben conoscere, obbligandosi a rispettarlo;
- che in data 8 luglio 2010 è stato concluso il contratto di locazione alberghiera di cui in premessa;
- che in data 22 luglio 2010 (archivio generale n. 93257 cat.VIII, cl. 6, fasc. O) è stata presentata al Comune di Grosseto denuncia di inizio attività per l'esercizio di attività di struttura ricettiva di tipologia "Residenze Turistico Alberghiere" avente ad oggetto la struttura ricettiva di cui si tratta.
Le parti assegnatarie si obbligano, pertanto, sotto pena di non poter usufruire dei servizi e delle forniture comuni, quali elettricità, acqua e gas per l'immediata sospensione dell'erogazione dei quali si concede preventiva autorizzazioni alla società di gestione, oltre al risarcimento del danno ed alla segnalazione alle autorità competenti, a non compiere alcun atto che possa pregiudicare il diritto del gestore alla piena disponibilità del bene, in conformità al regolamento di gestione, fermi rimanendo i loro diritti di controllo e rendiconto della gestione.
Si obbligano, altresì, ad inserire le clausole di cui al presente atto, relative alla destinazione ricettiva del bene, nei successivi atti di trasferimento degli immobili in oggetto ed a far assumere le obbligazioni di cui sopra ai propri aventi causa.
La società assegnante garantisce che le singole unità immobiliari e tutte le porzioni della struttura hanno le caratteristiche previste per le R.T.A. dalla normativa vigente.
La società assegnante inoltre dichiara che sul terreno, sul quale è stato realizzato il complesso immobiliare in oggetto, insiste un pozzo in corso di realizzazione, che verrà completato a cura e spese della società stessa, di cui alle pratiche edilizie n. 1268/2009 del 18 giugno 2009 protocollo n. 87621, sostituita dalla pratica edilizia n. 1895/2010 del 26 agosto 2010 protocollo n. 105197 e di cui alla determina dirigenziale n. 2119 del 28 maggio 2009, prorogata al 24 maggio 2011.
Articolo 4 - La società assegnante relativamente a quanto oggetto del presente atto:
- presta a favore delle parti assegnatarie tutte le garanzie di legge per ogni caso di evizione;
- garantisce la proprietà e disponibilità di quanto assegnato, nonché la libertà da diritti altrui e da gravami di qualsiasi natura compresi quelli di cui alla legge n. 353/2000, diritti di prelazione a qualsiasi titolo, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali ed iscrizioni ipotecarie, salvo i vincoli sopra indicati derivanti dalla natura ricettiva del complesso immobiliare, nonché quelli nascenti dai seguenti atti:

• atto unilaterale d'obbligo del 10 novembre 2005, notaio Giorgio Ciampolini, repertorio n. 167.646, registrato a Grosseto il 18 novembre 2005 e trascritto il 2 dicembre 2005 al n. 12565 del registro particolare, da intendersi decaduto a seguito della nuova destinazione alberghiera;
• atto unilaterale d'obbligo del 12 settembre 2007, notaio Colonna Romano Eduardo, repertorio n. 26.347, registrato a Prato il 18 settembre 2007 e trascritto a Grosseto il 21 settembre 2007 al n. 9332 del registro particolare ed in particolare del vincolo di destinazione produttiva imposto con tale atto;
• atto unilaterale d'obbligo del giorno 11 febbraio 2008, notaio Carlo Speranzini, repertorio n. 9867, registrato a Firenze 3 il 19 febbraio 2008 e trascritto a Grosseto il 22 febbraio 2008 al n. 1841 del registro particolare, ed in particolare del vincolo di destinazione produttiva a tempo indeterminato imposto con tale atto;
• atto unilaterale d'obbligo edilizio del 14 maggio 2008, notaio Carlo Speranzini, repertorio n. 10152, registrato a Firenze 3 il 20 maggio 2008 e trascritto a Grosseto il 23 maggio 2008 al n. 4897 del registro particolare ed in particolare del divieto di frazionare la struttura in unità a destinazione abitativa;

le parti assegnatarie dichiarano di essere a conoscenza del contenuto dei vincoli di cui sopra e delle sanzioni previste per la loro violazione;
- dichiara che l'ipoteca iscritta a Grosseto il 19 giugno 2004 al n. 2275 del registro particolare a favore della "CASSA DI RISPARMIO DI LUCCA PISA LIVORNO S.P.A." già "CASSA DI RISPARMI DI LIVORNO S.p.A.", nascente da atto ai rogiti del notaio Eduardo Colonna Romano di Prato del 16 giugno 2004, repertorio n. 17277, registrato a Prato il 18 giugno 2004 al n. 4034, è stata ristretta e frazionata in quote con atto ai rogiti del Notaio Riccardo Menchetti di Grosseto in data 21 settembre 2010 repertorio n. 23422 registrato a Grosseto in data 23 settembre 2010 al n. 8024 con attribuzione all'immobile oggetto del primo luogo (omissis) ed all'immobile oggetto del sesto luogo del presente atto, di una quota di mutuo di euro 79.869,02 (settantanovemilaottocentosessantanove virgola zero due) garantita da corrispondente ipoteca per euro 159.738,03 (centocinquantanovemilasettecentotrentotto virgola zero tre);
- dichiara di essere in pari con il pagamento di tutte le utenze, spese, imposte, tasse e quant'altro relativo all'immobile in oggetto.
La società assegnante garantisce che gli impianti esistenti ivi compresi quelli delle parti alberghiere, sono stati realizzati da imprese dotate dei requisiti e delle abilitazioni previste dalla legge ed in conformità alle normative in materia di sicurezza all'epoca vigenti e che la documentazione relativa è stata consegnata al conduttore in forza del contratto di cui in premessa.
Le parti prendono atto ed accettano che le visure ipotecarie sono state aggiornate alla data del giorno 22 novembre 2010.
Articolo 5 - Il bene in oggetto è pervenuto alla parte venditrice per atto di compravendita ai rogiti del Notaio Giorgetti Luciano in data 9 agosto 2002 repertorio n. 11697 registrato a Grosseto il 26 agosto 2002 al n. 2610 e trascritto a Grosseto il 21 agosto 2002 al n. 9089 del registro particolare e successivo verbale di fusione di società per incorporazione di cui ad atto del Notaio Colonna Romano Eduardo di Prato in data 18 maggio 2004 repertorio n. 16955, registrato a Prato il 24 maggio 2004 al n. 1884 e trascritto a Grosseto il 14 giugno 2004 al n. 6508 del registro particolare.
Articolo 6 - Ai sensi delle vigenti disposizioni di legge in tema di edilizia, la società assegnante dichiara:
- che il complesso immobiliare di cui fanno parte gli immobili oggetto del presente atto è stato edificato in virtù dei seguenti atti abilitativi:

• D.I.A. depositata in data 26 agosto 2003, protocollo n. 84465, pratica edilizia n. 3/2315;
• D.I.A. in variante depositata in data 21 novembre 2003, protocollo n. 116994, pratica edilizia n. 3/3062;
• D.I.A. in variante depositata in data 21 novembre 2006, protocollo n. 130570, pratica edilizia n. 6/2932;
• D.I.A. – per la realizzazione di cabina Enel – depositata in data 21 maggio 2007 prot.55557, Pratica edilizia n° 7/1227;
• Variante di fine lavori di consistenza finale del 29 novembre 2007, pratica edilizia n. 2007/2834, con deposito contestuale di certificato di conformità e fine dei lavori;
• Autorizzazione allo scarico con Determinazione dirigenziale n. 2608 del 15 luglio 2008 rilasciata dalla Provincia di Grosseto a seguito di richiesta prot. n. 45397 del 2 aprile 2009;
• Permesso a costruire per variante alle vasche d'acqua del complesso in data 8 luglio 2008 protocollo n. 84792, procedimento ad oggi ancora in corso;

- che non sono stati posti in essere interventi edilizi abusivi, né sono stati mai adottati i provvedimenti sanzionatori di cui all'art. 41 della legge n. 47/1985.
Garantisce pertanto l'agibilità dell'immobile in oggetto di cui all'attestazione n. 115/2008 (deposito prot. n. 41001 in data primo aprile 2008).
La società assegnante dichiara di essersi avvalsa della consulenza di un tecnico per verificare la regolarità urbanistica di quanto oggetto del presente atto.
La società assegnante, ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e successive modifiche ed integrazioni, consegna al Notaio autenticante il certificato di destinazione urbanistica, contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti il terreno sul quale è stato edificato il complesso immobiliare in oggetto, rilasciato dal Comune di Grosseto in data primo marzo 2010 che, in estratto autenticato dal Notaio Riccardo Menchetti di Grosseto in data 18 ottobre 2010 repertorio n. 23488, si allega al presente atto sotto la lettera "L", dichiarando che dalla data del rilascio non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.
Articolo 7 - La società assegnante, come sopra rappresentata, in relazione al D. Lgs. n. 192/2005 e successive modifiche ed integrazioni, dichiara che gli immobili in oggetto sono dotati degli attestati di certificazione energetica protocollati al Comune di Grosseto in data 28 settembre 2010 che dichiara di consegnare in data odierna a ciascuna parte assegnataria.
Articolo 8 - Gli effetti giuridici ed economici del presente atto decorrono da oggi per ogni conseguenza utile ed onerosa. La detenzione degli immobili rimane alla società "Residence Principina SRL" in forza del contratto di locazione di cui in premessa.
Articolo 9 - Ai sensi delle leggi n. 151/1975 e 52/1985 i sottoscritti, intendendo rendere dichiarazione sostitutiva di atto notorio a norma dell'articolo 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, dichiarano:
(omissis)
il signor MICCINI Alessandro, di essere stato civile libero.
Articolo 10 - Le spese del presente atto e sue conseguenziali sono a carico delle parti assegnatarie, ciascuna per il proprio acquisto che se le assume.
Il presente atto è soggetto ad I.V.A. ai sensi dell'articolo 10, comma 1, numero 8bis del D.P.R. n. 633/1972 e pertanto alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, per la quota di prezzo imputata alle unità in categoria A ed all'imposta ipotecaria al 3% e all'imposta catastale all'1% per la quota di prezzo imputata alla parte alberghiera. A tale riguardo le parti dichiarano di essere a conoscenza dei poteri di accertamento e rettifica da parte dell'Agenzia delle Entrate eventualmente conseguenti alla destinazione d'uso del complesso immobiliare in oggetto.
La Cooperativa, come rappresentata, dichiara di essere retta dai principi della mutualità, che lo statuto è conforme all'art. 26 del D.L.vo n. 1577/47, di essere iscritta al n. 4461 del Registro Prefettizio della Provincia di Firenze e che quindi si applica il regime previsto dall'art. 66 c. 6 bis lett. a) e c) del D.L. n. 311/93.
Letto, approvato e sottoscritto.