Trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica. Opponibilità ai terzi subacquirenti del vincolo di cui al contratto preliminare di vendita immobiliare. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 31059 dell'8 novembre 2023)
La trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferire la proprietà di un bene immobile, rendendo inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, rende anche “possibile” il trasferimento del bene in favore dell’attore, che, altrimenti, nel suddetto caso di successiva alienazione dell’immobile, secondo i principi generali, non potrebbe più avere luogo (Cass. 14 aprile 2000 n. 4819; Cass. 5 gennaio 1998 n. 42; Cass. 16 dicembre 1992 n. 13282). Dal suddetto principio non vi sono ragioni per discostarsi, stante la sua coerenza con la previsione dell’efficacia “prenotativa” attribuita dall’art. 2652 cod.civ., n. 2 alla trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligazione di alienare un immobile, efficacia che verrebbe completamente frustrata, se potesse venir meno in seguito alla trascrizione successiva della vendita del bene a un terzo.
La stipulazione di un contratto preliminare, pur non realizzando in via immediata l’interesse finale delle parti – ed in particolare pur non producendo, con particolare riferimento ad un preliminare di compravendita immobiliare come quello stipulato nel caso di specie, l’effetto traslativo del diritto reale – produce in ogni caso in capo a queste ultime, l’insorgenza dell’obbligo di stipulare il negozio definitivo, del quale peraltro cristallizza e contiene già tutti gli elementi essenziali. La conclusione di un accordo tale genera pertanto in via diretta in capo ai contraenti una situazione giuridica qualificata, intesa quale interesse soggettivo delle stesse all’acquisizione del bene finale, tutelata dall’ordinamento giuridico e che, proprio per tale ragione, qualora lesa, comporta pedissequamente l’insorgenza di una responsabilità di natura contrattuale nonché di un corrispondente obbligo risarcitorio in capo alla parte inadempiente, volto a sanare l’avvenuta frustrazione dell’interesse della controparte alla realizzazione degli effetti del contratto, e dunque di un interesse diverso ed ulteriore rispetto alla mera retroversione di quanto eventualmente già corrisposto in via anticipata a titolo di controprestazione.