Situazione giuridica del compratore e del venditore nella vendita con patto di riscatto

In esito al perfezionamento della vendita con patto di riscatto, indubbiamente il compratore deve essere considerato proprietario del bene oggetto del contratto, titolare del diritto reale tendenzialmente più ampio su di esso. Si tratta tuttavia, come è evidente, di un diritto che può venir meno in conseguenza dell'esercizio da parte del venditore del diritto di riscatto. Allo scopo di descrivere questa particolare situazione, si è evocata talvolta la nozione di proprietà temporanea, altre volte, più appropriatamente, di proprietà risolubile, ponendo in luce l'incertezza circa il venir meno del diritto in capo all'acquirente ^nota1.

Chi ha comprato una cosa convenendo il riscatto a favore del venditore ha il diritto di venderla, donarla, costituire su di essa diritti reali minori o diritti personali di godimento. Questa facoltà di disposizione deve semplicemente essere raccordata con l'eventuale esercizio del riscatto da parte del venditore. Così gli atti di disposizione del bene venduto verranno automaticamente caducati ^nota2 una volta che il venditore abbia dichiarato di voler riscattare il bene, contemporaneamente corrispondendo le somme relative al prezzo ed alle spese. La situazione appare per molti versi analoga a quella del titolare di un diritto sotto condizione risolutiva: egli può disporre dell'aspettativa ex art. 1357 cod.civ. (Cass. Civ. Sez. II, 1895/75 ), fermo restando che il diritto alienato non potrà non risentire delle conseguenze dell'avveramento dell'evento.

La posizione dell'alienante nel tempo in cui costui ha la possibilità di attivare il riscatto, ha invece dato luogo ad una disputa circa la consistenza reale o personale di essa. I fautori della prima opinione fanno riferimento all'opponibilità esterna del diritto di riscatto ed alla correlativa possibilità per il riscattante di recuperare il bene anche presso il terzo subacquirente (art.1504 cod.civ.) ^nota3 . E' stato tuttavia osservato che la rilevanza esterna propria dell'opponibilità non sarebbe sufficiente allo scopo di qualificare il diritto di riscatto e dunque la posizione del venditore come appartenente al novero delle situazioni reali. In particolare farebbe del tutto difetto l'immediatezza, vale a dire quella relazione diretta tra il soggetto e la res, l'oggetto del diritto che si trova, al contrario, nella disponibilità dell'acquirente. E' per questo motivo che appare più convincente l'idea del diritto di riscatto come situazione soggettiva di carattere personale, come tale non cedibile se non unitamente all'intero contratto di compravendita (Cass. Civ. Sez. II, 2999/79 ) ^nota4. In altri termini non è possibile per il venditore alienare il diritto di riscatto in quanto tale: esso infatti corrisponde ad un diritto potestativo il cui esercizio è strettamente connesso ed incorporato nella posizione contrattuale della parte alienante (Cass. Civ. Sez. III, 4921/79 ). Ciò non esclude (come si vedrà più specificamente in sede di disamina di questo aspetto) che il venditore possa cedere ad un terzo, con il consenso del compratore, l'intero contratto, ancora inattuato per quanto attiene al meccanismo di possibile attivazione del riscatto ^nota5 .

Note

nota1

Le figure riconducibili alla c.d. proprietà temporanea sono infatti tutte caratterizzate dalla originaria certezza della temporaneità del diritto in capo al titolare (si consideri il legato a termine, la costituzione del diritto di superficie per un periodo di tempo determinato): cfr. Pelosi, La proprietà risolubile nella teoria del negozio condizionato, Milano, 1975, p.356.
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nota2

Questo esito, beninteso, deve fare i conti con il rispetto delle condizioni di opponibilità del patto di riscatto (trascrizione per gli immobili, iscrizione nell'apposito registro per i macchinari industriali). E' evidente che, negli altri casi, in tema di beni mobili sarà pur sempre invocabile dal terzo subacquirente in buona fede il principio possesso vale titolo (art.1153 cod.civ. ). ^top2

nota3

In particolare Costanza, Sulla cessione del patto di riscatto, in Giust.civ., 1980, I, p.665.
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nota4

Così Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ. it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p. 593 e De Martini, Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950, p.16.
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nota5

Cfr. Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.127.
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Bibliografia

• BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
• COSTANZA, Sulla cessione del patto di riscatto, Giust. civ., t. I, 1980
• DE MARTINI, Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950
• MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
• PELOSI, La proprietà risolubile nella teoria del negozio condizionato, Milano, 1975