OGGETTO: Art. 19 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 -Aggiornamento del catasto.
Roma, 10 agosto 2010
Come nota, l'articolo 19 del decreta legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito can modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 176 del 30 luglio 2010 -Supplemento Ordinaria n. 174/L- ha introdotto novità di rilievo in materia di aggiornamento del catasto.
Sull'argomento, questa Agenzia ha già fornito alcune indicazioni con la circolare n. 2 del 9 luglio 2010, emanata al fine di consentire, in sede di prima attuazione l'omogenea e corretta applicazione delle disposizioni di cui al comma 14 del citato articolo 19, disposizioni aventi effetto dal 10 luglio 2010.
Considerata la rilevanza della materia si ritiene opportuno fornire, di seguito, una panoramica sulle novità di maggiore rilievo anche alla luce delle modificazioni apportate al testa normativo dalla citata legge di conversione.
1. Le nuove disposizioni in materia di aggiornamento del catasto: considerazioni generali.Le disposizioni dell'art. 19 in argomenta realizzano un complesso intervento finalizzato, in un'ottica generale di contrasto all'evasione ed elusione fiscale nel settore immobiliare, all'aggiornamento e all'allineamento delle banche dati catastali con quelle di pubblicità immobiliare.
Quattro sona le principali linee direttrici dell'intervento normativo:
a) attivazione, a decorrere dal 10 gennaio 2011, dell'Anagrafe Immobiliare Integrata (commi 1 e 3);
b) individuazione delle modalità attraverso le quali assicurare, relativamente ai dati catastali, l'accesso alle banche dati dell'Agenzia da parte dei Comuni e attuare il processo di decentramento di funzioni catastali (commi 2, 2-bis, 4, 5, 5-bis, 5-ter e 6);
c) recupero di gettito fiscale, attraverso attività correlate, fra l'altro, all'identificazione degli immobili non dichiarati in catasto (commi da 7 a 13);
d) obbligo di inserimento, negli atti e nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione, di determinati riferimenti e indicazioni di natura catastale (commi 14 e 15).
2. L'Anagrafe Immobiliare Integrata.L'attivazione dell'Anagrafe Immobiliare Integrata, la cui costituzione e già prevista dall'art. 64 del decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300, consente all'Agenzia del Territorio di perseguire l'obiettivo della piena integrazione, ai fini fiscali, delle banche dati dell'Agenzia stessa.
Finalità precipua dell'Anagrafe Immobiliare Integrata e quella di fornire un efficace supporto alia fiscalità immobiliare, allo scopo di individuare correttamente gli immobili, la relativa base imponibile, nonchè il soggetto titolare di diritti reali, in quanta soggetto passivo d'imposta.
L'art. 19 del decreta legge n. 78 del 2010 in esame ne ha previsto I'effettivo avvio a decorrere dal 10 gennaio 2011 (comma 1), demandando ad appositi decreti di natura non regolamentare del Ministro dell'Economia e delle Finanze l'introduzione ai fini fiscali della "attestazione integrata ipotecario-catastale" (comma 3).
Con riferimento alla citata "attestazione", detti provvedimenti dovranno prevedere, in particolare:
a) le modalità di erogazione;
b) gli effetti;
c) la progressiva implementazione di ulteriori informazioni e servizi.
Con tali decreti sono, inoltre, fissati i diritti dovuti per il rilascio della stessa.
A norma del comma 2 del medesimo articolo 19, come modificato dalla le9ge di conversione, l'accesso all'Anagrafe Immobiliare Integrata è garantita in forma gratuita ai Comuni, sulla base di un sistema di regole tecnico-giuridiche, da emanare con decreti del Ministro dell'Economia e delle Finanze, previa intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, che disciplineranno modalità e termini del servizio.
La legge di conversione n. 122 del 2010 ha, inoltre, introdotto nel decreto legge n. 78 del 2010, con il comma 2-bis, una specifica disposizione che fissa, quale criterio cui la normazione secondaria dovrà attenersi, quello di assicurare ai Comuni la piena accessibilità e l'interoperabilità applicativa delle banche dati con l'Agenzia del Territorio, relativamente ai dati catastali, anche al fine di contribuire al miglioramento e all'aggiornamento della qualità dei dati stessi.
Quanto sopra, peraltro, si pone in coerenza con la novellata formulazione del comma 1, che ha previsto, ai fini deli'avvio dell'Anagrafe Immobiliare Integrata, idonee forme di collaborazione con i suddetti Enti locali, in linea con le previsioni degli artt. 2 e 3 della Statuto dell'Agenzia.
Vengono in tal modo assicurate le condizioni per la completa operatività delle banche dati dell'Agenzia, attraverso un processo graduale di implementazione e di miglioramento dei livelli di correlazione fra i dati.
Peraltro, nell'ottica di agevolare le Amministrazioni locali nella consultazione delle stesse, il novellato comma 4 prevede che l'accesso ai dati sia garantito ai Comuni, sempre a titolo gratuito, attraverso il Sistema telematico, il Portale per i Comuni ed il Sistema di interscambio.
3. Fabbricati non dichiarati in catasto.Come noto, l'art. 2, comma 36, del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, come sostituito dall'art. 1, comma 339, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, e successive modificazioni, prevede -fra l'altro- che l'Agenzia del Territorio, anche sulla base delle informazioni
fornite dall'Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura (AGEA), proceda all'individuazione dei fabbricati non dichiarati in catasto.
Sulla base di tali disposizioni, l'Agenzia ha condotto, una attività di indagine che, negli anni 2007, 2008 e 2009, ha interessato tutto il territorio nazionale, ad esclusione delle Province autonome di Trento e Bolzano ed ha consentito l'individuazione dei fabbricati non dichiarati in catasto, attraverso procedure avanzate di confronto tra le ortofoto digitali ad alta risoluzione e la cartografia catastale.
Il comma 7 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede la conclusione di detta attività entro il 30 settembre 2010, per quei Comuni per i quali le relative operazioni non sono state ancora completate.
Il successivo comma 8, inoltre, ha differito al 31 dicembre 2010 il termine entro cui i titolari di diritti reali sugli immobili già oggetto di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. Per favorire i controlli di conformità urbanistico-edilizia, viene inoltre stabilito che, successivamente alla registrazione delle dichiarazioni di cui sopra, l'Agenzia provveda a renderle disponibili agli Enti locali attraverso il Portale per i Comuni.
In caso di inadempimento da parte dei soggetti obbligati entro il nuovo termine previsto, l'Agenzia, nelle more dell'iscrizione definitiva in catasto attraverso la predisposizione delle dichiarazioni Docfa "... procede all'attribuzione ... di una rendita presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, anche sulla base degli elementi tecnici fomiti dai Comuni." La disposizione prevede, altresì, che, per tali operazioni, l'Agenzia possa stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.
In questa contesto, il novellato comma 10 del decreto legge n. 78 del 2010 precisa che dette attività, se il soggetto obbligato non provveda nei termini prescritti, sono svolte d'ufficio dalle strutture territoriali dell'Agenzia, con oneri da determinare con apposito provvedimento direttoriale, a carico del soggetto medesimo.
Analogamente a quanto disposto per gli immobili mai dichiarati in catasto, il comma 9 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede l'obbligo della presentazione dei relativi atti di aggiornamento, entro lo stesso termine differito del 31 dicembre 2010, anche per gli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato variazioni non dichiarate di consistenza 0 di destinazione.
La legge di conversione n. 122 del 2010 ha inoltre aggiunto un ultimo periodo a detto comma 9, facendo "espressamente salve le procedure previste dal comma 336 dell'art. 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nonché le attività da svolgere in surroga da parte dell'Agenzia del territorio per i fabbricati rurali per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali ... nonché quelle di accertamento relative agli immobili iscritti in catasto, come fabbricati o loro porzioni, in corso di costruzione o di definizione, che siano divenuti abitabili o servibili all'uso cui sona destinati".
Pertanto gli Uffici devono garantire la regolare prosecuzione delle attività accertative relativamente alle fattispecie sopra indicate, fermo restando il prosieguo di quelle già previste ad "alta valenza fiscale".
Ai sensi del comma 11, qualora, nelle fattispecie richiamate dal comma 9, i soggetti obbligati non ottemperino agli adempimenti previsti, la scrivente procede agli accertamenti di competenza con la collaborazione dei Comuni e con facoltà di stipulare, anche per tali operazioni, apposite convenzioni con gli Ordini professionali.
In tale contesto il legislatore dispone che, a decorrere dal 10 gennaio 2011, l'Agenzia attui un periodico e costante monitoraggio del territorio, sempre in collaborazione con gli Enti locali.
Come previsto dall'art. 18, comma 3, le forme di collaborazione dei Comuni con l'Agenzia, ai fini del monitoraggio degli immobili non accatastati, sono deliberate dai Consigli Tributari, in occasione della loro prima seduta successiva alla data di entrata in vigore del decreta legge n. 78 del 2010.
Tale collaborazione è finalizzata, in particolare, all'individuazione di quei fabbricati che non risultino dichiarati in catasto, mediante l'utilizzazione delle procedure di cui all'art. 2, comma 36, del decreto legge n. 262 del 2006, richiamate dal comma 12 del decreta legge n. 78 del 2010.
Da ultimo si evidenzia che il novellato comma 12 fa salve le procedure previste dal comma 336, dell'art. 1 della legge n. 311 del 2004, anche per le attività di accertamento che verranno attivate dal 10 gennaio 2011.
4. Poteri istruttori degli Uffici.Fra le novità introdotte dall'art. 19 del decreto legge n. 78 del 2010, si segnalano, per il rilievo e l'incidenza delle stesse sull'attività degli Uffici Provinciali, le disposizioni del comma 13, il quale prevede che "gli Uffici dell'Agenzia del Territorio, per lo svolgimento delle attività istruttorie connesse all'accertamento catastale, si avvalgono delle attribuzioni e dei poteri di cui agli articoli 51 e 52 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633".
La norma estende pertanto agli Uffici, ai fini delle attività connesse all'accertamento catastale, i poteri istruttori previsti dall'articolo 51 del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, nonché quelli, in materia di accessi, ispezioni e verifiche, disciplinati dall'articolo 52 del medesimo decreto. Ciò, al fine di consentire di recuperare base imponibile nel settore fiscale immobiliare.
II ruolo sempre più centrale e incisivo del classamento catastale nell'ambito della fiscalità immobiliare rende infatti necessaria attribuire agli uffici strumenti normativi idonei per rendere più efficaci le attività di accertamento catastale demandate all'Agenzia, nell'ottica del contrasto a fenomeni di evasione ed elusione fiscale.
In materia, peraltro, mantengono persistente rilievo anche le previsioni dell'art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212 (c.d. Statuto del contribuente), che detta peculiari disposizioni in tema di diritti e garanzie del contribuente.
Per quanto concerne tali profili, in considerazione delle delicate problematiche ad essi connesse, si fa riserva di fornire specifici chiarimenti in ordine all'ambito e alla portata applicativa dei predetti istituti, nonché di diramare apposite indicazioni operative sulle regole per 10 svolgimento delle correlate attività.
5. Le modifiche introdotte all'art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 dalla legge di conversione n. 122 del 2010 Adempimenti previsti.La legge di conversione n. 122 del 2010 ha apportato modificazioni anche al comma 14 dell'art. 19, con riferimento agli adempimenti da porre in essere in sede di stipula di atti pubblici e di scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.
Le novità si innestano nell'intervento normative che ha introdotto il comma 1-bis all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, sul cui ambito applicativo si richiamano le indicazioni di carattere generale già fornite con la citata circolare n. 2 del 2010.
Per effetto della novella, la nuova formulazione del comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52 del 1985, e la seguente:
"l-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli
intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,
sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".
Come illustrato nella circolare n. 2 del 2010, il primo periodo del comma l-bis, di cui
trattasi, prevede che "gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi...",
relativi alle unità immobiliari urbane, debbano contenere, a pena di nullità, oltre che i dati di identificazione catastale del bene, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto.
Inoltre, anche al fine di consentire un più completo allineamento delle banche dati ipotecaria e catastale, il terzo periodo del suddetto comma dispone che, prima della stipula, il notaio deve individuare l'intestatario catastale e la relativa conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
È opportuno evidenziare, in proposito, che le disposizioni in esame sono riferite ad atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione di diritti reali di godimento o lo scioglimento di comunione di diritti reali, redatti con requisiti di forma idonei per la trascrizione.
A tale proposito si rileva che, con le modifiche introdotte dalla legge di conversione, il legislatore ha chiarito espressamente che sono escluse dall'ambito applicativo della norma gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia.
Con tale opportuna precisazione, sono state risolte le incertezze interpretative, segnalate in sede di prima attuazione della disposizione in argomento, in merito all'inclusione o meno, nel relativo ambito applicativo, degli atti di concessione dell'ipoteca.
Ulteriore precisazione, introdotta dalla legge di conversione, e quella relativa al parametro di riferimento per la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, conformità da valutarsi sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Sotto tale profilo, si deve intendere che la predetta disposizione e in correlazione con le norme catastali che individuano le fattispecie per le quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione nello stato dei beni, con l'allegazione delle planimetrie catastali.
Nella consapevolezza che la corretta compilazione e redazione della documentazione grafica e descrittiva degli immobili in catasto riveste un ruolo determinante per la conoscenza del patrimonio immobiliare nazionale e per la costituzione dell'Anagrafe Immobiliare Integrata, si forniscono ulteriori criteri per l'individuazione dell'ambito di applicazione della disposizione, in ordine alle verifiche tecniche da espletare.
In primo luogo, si osserva che la norma in commento fa espresso riferimento alle unità immobiliari; ne consegue che restano escluse dal relativo ambito di applicazione tutte quelle porzioni immobiliari che in relazione alle finalità proprie dell'inventario catastale, necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare. Si fa espresso riferimento, da una parte, a quegli immobili
o porzioni - elencati nelle categorie fittizie del gruppo "F", menzionate nell'art. 3, comma 2, del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28 (aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari) e, dall'altra, ai cosiddetti "beni comuni non censibili" (cioè beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita), che vengono individuati, di massima, nelle seguenti tipologie: androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali, ecc..
Per i beni del primo gruppo, e prevista la descrizione della titolarità, ossia l'individuazione di soggetti intestatari dei beni da iscrivere negli atti del catasto, mentre per i "beni comuni non censibili" si provvede all'iscrizione nella apposita partita speciale di catasto edilizio urbano. Si rammenta che, secondo le attuali disposizioni, la rappresentazione grafica di tali porzioni immobiliari e riportata esc1usivamente nell'elaborato planimetrico e per gli stessi non e dovuta la redazione della planimetria.
Con particolare riferimento agli immobili intestati alla partita "beni comuni censibili"
nota1, quali l'alloggio del portiere, si ritiene che la dichiarazione di conformità allo stato di fatto non sia obbligatoria nel caso in cui il trasferimento "delle relative quote e diritti" avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto di compravendita (quando, a titolo esemplificativo, nella vendita di un appartamento sono ricomprese quote e diritti connessi ai beni comuni censibili).
Di contro, detta dichiarazione assume rilevanza nell'ipotesi in cui l'alloggio del portiere, a altro bene comune censibile, sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini. In questa ultima ipotesi, infatti, l'unità immobiliare perde la sua funzione di bene condominiale e, pertanto, si rende necessaria anche la relativa registrazione con una specifica intestazione, in luogo della partita speciale, per tenere in debita evidenza i diritti e le quote vantati da ciascun soggetto.
Devono ritenersi, ovviamente, ricompresi nell'ambito applicativo del comma 14 in esame, gli atti aventi ad oggetto le unità immobiliari cd. "afferenti', relative all'edificazione di nuovi piani o nuovi corpi di fabbrica, realizzate su un lotto già edificato e censito al catasto edilizio urbano (ad esempio autorimesse, magazzini, ecc.).
Si ribadisce, inoltre, che hanno rilevanza, ai fini catastali, tutti gli interventi influenti sui classamento e sulla rendita, quali gli ampliamenti delle unità immobiliari esistenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria, ovvero, le modifiche interne incidenti sulla consistenza.
Per converso, non ha rilevanza la modifica esterna del fabbricato, ampliato successivamente alla redazione della planimetria, qualora non incida sui perimetro dell'unità immobiliare ivi rappresentata, oggetto del trasferimento.
Si ritiene, inoltre, utile richiamare l'attenzione sui tema della "conformità allo state di fatto dei dati catastali e delle planimetrie", oggetto della dichiarazione da rendere in atti dall'intestatario catastale. Tale aspetto è stato ampiamente trattato nella menzionata circolare n. 2 del 2010, con la quale è state precisato che assume rilievo ogni incoerenza che comporti una variazione della consistenza dell'immobile e quindi della rendita catastale.
Sotto tale profilo, si sottolinea che non può considerarsi comunque coerente la planimetria sulla quale il funzionario dell'Ufficio provinciale, in fase di accertamento, abbia riportato attestazioni di cd. "non conformità", anche mediante l'apposizione sulla planimetria stessa di annotazioni o di altre evidenze grafiche, che, come tali, possono costituire indizi di anomalie.
A tale proposito, si ritiene opportuno evidenziare che la legge di conversione n. 122 del 2010, con l'introduzione del comma l-bis, dell'art. 29 della legge n. 52 del 1985, ha previsto che la dichiarazione di conformità, resa in atti dagli intestatari, possa essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Al fine, peraltro, di agevolare la corretta esecuzione degli adempimenti previsti dalle novellate disposizioni, la scrivente ha avviato, in via sperimentale, il servizio di
consultazione telematica delle planimetrie catastali, cui verranno abilitati successivamente, in correlazione al relativo incarico professionale, tutti i notai ed i tecnici, iscritti agli albi professionali, incaricati della presentazione degli atti di aggiornamento di cui all'art. 1, comma 374, della legge 30 dicembre 2004, n. 311.
Si ritiene, da ultimo, opportuno rammentare che le modifiche introdotte nell'art. 19
del decreto legge n. 78 del 2010 dalla già citata legge di conversione n. 122 del 2010, si applicano dal 31 luglio 2010, data di entrata in vigore della stessa.
Gli Uffici Provinciali sono invitati al puntuale rispetto delle indicazioni fornite con la presente circolare e le Direzioni Regionali a verificarne la carretta applicazione.
Note
nota1
Per quanto riguarda le nozioni di "bene comune non censibile" e "bene comune censibile" si fa riferimento a quanto stabilito con la circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, emanata dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali. Con tale documento di prassi è stato infatti preecsato che si considerano "beni comuni censibili" quelle unità immobiliari urbane che, ancorchè dotate di autonoma capacita reddituale, forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari, e come tali vengono dichiarate. Per converso, sono considerati "beni comuni non censibili" quelle porzioni, comuni ad alcune unità immobiliari per destinazione ovvero per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa, che non possiedono autonoma capacità reddituale.
top1Allegati:
Documenti collegati
Nullità per mancanza della dichiarazione di corrispondenza oggettiva o soggettiva (l. 122/2010)