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Acquisti a catena (agevolazioni prima casa)


In riferimento ai requisiti di un'abitazione "non di lusso" (dovendosi peraltro precisare come attualmente quello che conta è che l'immobile non sia qualificato come A/1, A/8, A/9) merita speciale attenzione la messa a fuoco delle prescrizioni di cui al riferito d.m. 2 agosto 1969. Uno dei criteri fondamentali è costituito dalla superficie utile dell'abitazione, la quale non deve eccedere i 240 metri quadrati ovvero se considerata alloggio padronale, i 200 metri quadrati. Possono essere esclusi da tale computo soltanto i balconi, i terrazzi (ma non quelli "trasformati" in verande: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 4592/2018), le cantine (Cass. Civ., Sez. VI-T, 17555/2016; Cass., Sez. V, 20031/2015; cfr.CTR Roma, Sez. IX, sent. n. 7513/2014 in riferimento all'onere della prova), i posti auto (sulle cui caratteristiche si veda Cass. Civ., Sez. V, 25161/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 23507/2014; Cass. Civ., Sez. V, 8421/2017), le soffitte. Altri vani accessori devono invece esser computati, essendo irrilevante sia l'eventuale difetto di abitabilità o agibilità (Cass. Civ., Sez.V, 12942/13; Cass. Civ., Sez.VI, 12531/2017), sia l'abusività di una parte degli stessi (Cass. Civ., Sez.V, 12517/13). Ne segue che nel calcolo debba esser computato anche un semplice ripostiglio, quand'anche avesse caratteristiche analoghe ad una soffitta (quest'ultima invece testualmente esclusa, anche se non può essere considerato "soffitta" il sottotetto diventato in fatto fruibile come abitazione: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 26647/2014): si veda Cass. Civ., Sez. V, 17439/13. Cfr., in tema di "sototetto", anche Cass. Civ., Sez. V, 18206/2016.
Analogamente si è fatto riferimento allo sdrucciolevole concetto di "utilizzabilità" (anche soltanto potenziale: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 18477/2016) e non di quello, tecnico, di agibilità, per il deposito annesso all'abitazione allo scopo di negare le agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 25674/13). Da computare dunque anche le mansarde, pur quando fossero prive dei requisiti di abitabilità (Cass. Civ., Sez. VI-T, ord. n. 12471/2015). Non soltanto, ma la pervasività del Fisco è tale che sono apparsi legittimi (sulla scorta di una discutibile interpretazione analogica del II comma dell'art.52 del dpr 1972/633 dettato in tema di IVA) accessi diretti dell'Ufficio presso la casa del contribuente, ai fini di effettuarne la misurazione e l'accertamento della natura dei vani accessori (Cass. Civ., Sez. V, 13145/2016).
La superficie da considerare è soltanto quella calpestabile o devono computarsi anche le mura perimetrali e quelle interne? Parrebbe che al quesito debba darsi quest'ultima risposta, prescindendosi cioè dal requisito della calpestabilità dell'area (Cass. Civ., Sez. V, 21287/13). Circa le modalità con le quali l'Ufficio ha l'onere di indicare gli elementi dai quali ritrarre il superamento dei predetti limiti dimensionali, si veda CTR Potenza, Sez. III, sent. n. 616/2014.
Quando devono essere riguardati i limiti dimensionali in parola? Esclusivamente nel tempo dell'acquisto. Sono irrilevanti le modificazioni susseguenti (Cass. Civ., Sez. VI-T, 11973/2015). Non importa, in particolare, se l'unità abitativa avente superficie superiore a mq.240 sia stata acquisita da due distinte persone che successivamente la frazionino dividendola in due appartamenti aventi caratteristiche non di lusso (Cass. Civ., Sez. VI-T, 7457/2016).

Le agevolazioni in parola spettino non soltanto per l'atto con il quale venga acquistata l'abitazione principale, ma anche quando, in un tempo successivo, venga acquisito ulteriore bene immobile pertinenziale rispetto ad essa, indipendentemente dalla categoria catastale (Cass. Civ., Sez. V, 6259/13).

L'immobile acquistato con le agevolazioni deve inoltre, ai fini del mantenimento delle stesse, non essere rivenduto se non una volta decorsi cinque anni, altrimenti incorrendo l'acquirente nella decadenza delle agevolazioni stesse (cfr. CTR Roma, Sez. XII, 9834/2016 in relazione ad una vendita eseguita prima dei cinque anni, preceduta dall'acquisto di una abitazione "principale" all'estero). Va tuttavia considerato come non sia considerato atto di alienazione volontaria la cessione dell'immobile in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione personale tra coniugi (Cass. Civ., Sez. VI-T, 22023/2017; CTR Roma, Sez. IX, 2331/2015; Cass. Civ., Sez. VI-T, ord. n. 3753/2014; Cass. Civ., Sez. V, 23225/2015) Ciò neppure quando il coniuge trasferente non abbia la possibilità di provvedere al riacquisto di nuova abitazione entro l'anno dalla cessione (cfr. Cass. Civ., Sez.V, 5156/2016). Al contrario, la successiva pattuizione con cui le parti originarie vengano a determinare lo scioglimento del contratto di vendita, determinando la retrocessione del bene se effettuato prima del quinquennio determina la revoca delle agevolazioni ((Cass. Civ., Sez. VI-T, 791/2015). Neppure è stata considerata quale valida esimente il fatto di aver dovuto rivendere l'abitazione in relazione al collocamento in CIG provvisoria, quando non si sia dato parallelamente conto delle proprie insufficienti condizioni economiche che non consentano di pagare le rate di mutuo (Cass. Civ., Sez. VI-T, 678/2017). La decadenza dalle agevolazioni riguarda non soltanto l'imposta di registro, ma anche l'IVA alla quale l'atto di acquisto fosse stato assoggettato. Il termine per l'accertamento è biennale (non applicandosi la proroga di cui all'art.11 della l. 289/2002: cfr. Cass. Civ. , Sez. V, 23379/2017).

Questo esito non è inevitabile: il contribuente che ha provveduto a vendere prima dei cinque anni l'immobile già acquistato con le agevolazioni può mantenerle a patto che "entro un anno dall'alienazione... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale". Tale acquisto può anche procedere a titolo gratuito o liberale (Cass. Civ., Sez. V, 23219/2015). Si può trattare anche del riacquisto della sola nuda proprietà di una nuova abitazione (Cass. Civ., Sez. V, 17148/2018).

E' inoltre possibile che colui che ha acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni in parola poi proceda a vendere l'immobile, ad esempio, perchè divenuto insufficiente per le esigenze della famiglia. In tal caso la legge consente che, nell'ipotesi di riacquisto entro un anno dalla vendita di ulteriore unità immobiliare sia consentito nuovamente fruire (anche "a catena", ripetutamente: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 13958/2016) delle agevolazioni "prima casa" (sempre, almeno parrebbe, alle condizioni già citate. Circa la necessità, comunque, anche di una concreta attuazione del proposito di voler adibire l'immobile a propria prima casa: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 22944/13, ma, in senso del tutto difforme, Cass. Civ., Sez. VI-T, 15617/2014; tuttavia, nel primo senso riferito, si veda ancora Cass. Civ., Sez. VI-T, 7338/2015. In termini analoghi si veda anche Cass. Civ., Sez. VI-T, 8847/2015). V'è di più: è stato deciso come sia possibile mantenere le agevolazioni per il primo acquisto ed anche fruirle per il secondo nel caso in cui nella casa acquistata per prima non si sia avuto il tempo di andare ad abitare (in quanto venduta immediatamente per procedere ad un nuovo acquisto) a condizione che la residenza nella "seconda" "prima casa" sia stata trasferita entro i diciotto mesi e non siano intercorsi tra rivendita e riacquisto dodici mesi (Cass. Civ., Sez. V, 20042/2015).
Non gioverebbe, tuttavia, ai fini del mantenimento delle agevolazioni già fruite, semplicemente perfezionare un semplice contratto preliminare inteso ad assicurare il riacquisto di nuova abitazione (Cass. Civ., Sez. V, 2613/2016; Cass. Civ., Sez. VI-T, 17151/2014). Cosa riferire dell'ipotesi, difforme rispetto al mero riacquisto di nuova unità immobiliare "prima casa", dell'acquisizione di un terreno sul quale edificare la propria abitazione? L'AE aveva chiarito (con la propria Risoluzione 44/E 2004) che la decadenza viene evitata anche in esito all'acquisizione entro un anno dalla rivendita di un terreno sul quale il contribuente intenda costruire la propria "prima casa". A fortiori la decadenza non si verifica se il terreno sia già di proprietà di chi abbia venduto la propria "prima casa" prima del quinquennio e, entro l'anno da tale alienazione provveda a stipulare contratto di appalto per la costruzione della nuova "prima" abitazione (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 24253/2015). Al riguardo è stato precisato che "entro un anno" va considerato come dies ad quem e non quale dies a quo: ne segue che l'esonero dalla decadenza vale anche quando il contribuente fosse già proprietario del terreno, importando solo che realizzi (secondo i criteri di cui al VI comma dell'art. 2645 bis cod.civ.) entro un anno un fabbricato utilizzabile quale abitazione principale (Cass. Civ., Sez. VI-T, 13550/2016; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 18211/2016). A queste decisioni si è infine conformata anche l'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione N. 13/E del 26 gennaio 2017.

V'è poi da considerare un ulteriore rilevante aspetto connesso alla vendita della prima casa ed al successivo riacquisto della stessa: è possibile decontare dalle imposte quanto già versato in occasione del precedente acquisto (credito di imposta). Non è invece praticabile invocare legittimamente le agevolazioni in parola in relazione all'acquisto di un'abitazione successivamente "trasformandola" in ufficio senza avervi mai trasferito la residenza (Cass. Civ., Sez. V, 14173/13). Così non è possibile, sempre a causa del fatto di non avervi trasferito la propria residenza, rivendere l'immobile acquistato invocando le agevolazioni sia pure entro l'anno (entro il quale la residenza sarebbe stata da trasferire) ricomprando entro un ulteriore anno dalla vendita una nuova "prima casa" (CTR Roma, Sez. XI, 9580/2016).
Il credito di imposta compete anche nell'ipotesi di vendite e riacquisti "a catena", successivi cioè ad una seconda acquisizione di abitazione "prima casa" (Cass. Civ., Sez. V, 2072/2016).

La legislazione speciale talvolta nel passato ha previsto agevolazioni fiscali "prima casa" peculiari. Si pensi a quelle di cui all'art.5 della legge 168/1982 (che prescriveva la corresponsione delle imposte di registro/catasto/trascrizione in misura fissa in relazione alla vendita di unità immobiliari realizzate in attuazione di piani di recupero). Va da sè che la fruizione di tali agevolazioni ha quale presupposto l'intervenuta stipulazione della convenzione di recupero tra l'attuatore ed il Comune, ciò che costituisce l'antecedente logico per l'esecuzione dell'intervento edilizio (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 25473/13). L'attuazione della ristrutturazione o del restauro deve avere luogo nel triennio, indipendentemente da difficoltà urbanistiche. A far tempo dal decorso del triennio scatta il termine decadenziale a disposizione dell'Ufficio per l'azione intesa al recupero delle maggiori imposte (Cass. Civ., Sez. VI-T, 3152/2015).

Cosa accade nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia dichiarato di possedere, ai fini del conseguimento delle agevolazioni, requisiti in effetti insussistenti? Al riguardo l'Agenzia delle Entrate dispone della potestà di condurre accertamenti (entro il termine di tre anni, prorogabile di ulteriori due: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 18391/13) all'esito dei quali eventualmente procedere al recupero delle imposte illegittimamente non corrisposte, maggiorate di una sovrattassa del 30% nonchè degli interessi di mora.

E' anche possibile che si verifichi la decadenza dalle agevolazioni già richieste in sede di acquisto dell'immobile. A tal riguardo non è tuttavia il contribuente che deve denunziare la perdita dei requisiti. Il fisco ha la possibilità, entro tre anni dalla verificazione del fatto che ha determinato la perdita dei requisiti (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 28860/2017 in riferimento al mancato trasferimento della residenza) di contestare l'evento procedendo al recupero della maggiore imposta, delle sovrattasse e degli interessi. Analogo principio è stato posto in tema di perdita dei requisiti (consistenti nella realizzazione dell'edificazione entro cinque anni dall'acquisto del terreno) per fruire delle agevolazioni di cui all'art.33 della legge 2000/380 per l'acquisizione di terreni poste in aree soggette a piani particolareggiati (Cass. Civ., Sez. VI-T, 27484/13).

Cosa riferire nell'ipotesi in cui l'immobile sia abusivo? Al riguardo ai sensi dell'art.49 del t.u. 2001/380, non risulta possibile fruire delle agevolazioni: se eventualmente fruite in sede di acquisto (dovendosi tuttavia rilevare come la vendita dovrebbe essere affetta da ben più radicale invalidità), devono essere revocate. Va tuttavia precisato come la revoca non operi nel caso in cui si tratti di abuso edilizio commesso in tempo successivo all'atto di acquisto per il quale siano state richieste le agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 4351/2016).

E' possibile rinunziare alle già fruite agevolazioni in relazione all'acquisto di un acquisto da tempo perfezionato (corrispondendo le relative imposte, sovrattasse ed interessi) allo scopo di comperare una nuova "prima casa"? Al quesito è stata data una risposta negativa (cfr. Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 17294/2014). L'unica via è quella della cessione della precedente "prima casa" che venga rimpiazzata da altro immobile in relazione al cui acquisto si potrà nuovamente fruire delle dette agevolazioni, essendo escluso che si possa esercitare una sorta di jus poenitendi, ancorchè a pagamento.

Va dato conto di una vera e propria "trappola" scaturente dalla normativa secondaria. Quando infatti la zona in cui è costruita un'abitazione è destinata dai regolamenti edilizi comunali come adibita alla edificazione di "ville", indipendentemente dalle caratteristiche dell'unità immobiliare (e quand'anche il PRG consenta la realizzazione di abitazioni non di lusso), non spettando le agevolazioni fiscali "prima casa", dovendo le imposte essere corrisposte in misura piena (Cass. Civ., Sez. V, 13312/2016; Cass. Civ., Sez. V, 8344/2016).

Da ultimo va rilevato come le agevolazioni in esame spettino anche a fronte dell'acquisto di immobile ad uso professionale, a condizione che esso sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La questione rileva anche ai fini della determinazione dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sul finanziamento necessario per l'acquisto (CTR Roma, Sez. XXIX, 3460/2015).

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