Vizi dell’immobile e responsabilità dell’appaltatore. Decorrenza del termine prescrizionale dell'azione di garanzia. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 18891 del 28 luglio 2017)

30/08/2018 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario

In tema di vizi della cosa venduta, la prescrizione dell'azione di garanzia accordata al compratore decorre, in ogni caso, dalla consegna allo stesso del bene, non rilevando in senso contrario che l'acquirente non abbia la possibilità di scoprire il vizio, nonostante l'avvenuta consegna, o che questo gli sia stato dolosamente occultato dal venditore, con espedienti o raggiri, salva tuttavia la possibilità, in tale ultimo caso, di invocare la sospensione della prescrizione, agli effetti dell'art. 2941, n. 8, c.c., ove si accerti la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero quanto, altresì, caratterizzata dalla consapevolezza dell'esistenza della circostanza taciuta e dalla conseguente volontà decipiente.
L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all'art.1669 c.c.., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull'immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione e il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti.

Commento

(di Daniele Minussi)
L'acquirente di un immobile ristrutturato scopre in seguito che il terrazzo presenta infiltrazioni di acqua piovana. Accertato che il problema ha origine antecedente l'acquisto del bene, l'interrogativo è se ne risponda il venditore ovvero l'impresa appaltatrice dei lavori di ristrutturazione eseguiti su impulso e sotto la direzione del primo. La risposta della S.C. è in questa direzione, fermo restando tuttavia che il termine prescrizionale annuale dell'azione decorre comunque dalla consegna dell'immobile, quand'anche il vizio fosse occulto.