Vendita immobiliare portata da scrittura privata non autenticata. Come addivenire alla trascrizione? (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 26136 del 5 settembre 2022)

23/11/2022 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 cod. civ., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.

Commento

(di Daniele Minussi)
Se è vero che una scrittura privata pur non autenticata è idonea a sortire gli effetti di trasferire la proprietà di un bene immobile, è tuttavia altrettanto vero che non costituisce titolo per la trascrizione, dunque non potrebbe conseguire alcuna opponibiità, intesa come attitudine a risolvere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso dante causa (oltre a non poter svolgere alcuna funzione notiziale). Premesso ciò, quali sono i rimedi a disposizione dell'acquirente di un immobile che intenda conseguire il risultato di ottenere la trascrizione del titolo? Non certo un'azione ex art. 2932 cod.civ., bensì una domanda volta ad ottenere il riconoscimento giudiziale della sottoscrizione dell'alienante e, all'esito dell'accoglimento della stessa, addivenire alla trascrizione del titolo, finalmente idoneo a dar corso alla formalità pubblicitaria.
Nella specie, la Cassazione aveva confermato la sentenza emessa in secondo grado la con la quale era stata proclamata l'inammissibilità della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrattare proposta in secondo grado, nonostante l'attore si fosse limitato, in primo grado, a richiedere una pronuncia dichiarativa dell'avvenuto acquisto, a proprio favore, di un alloggio di edilizia popolare, che costituisse titolo per la trascrizione nei registri immobiliari.