Vendita immobiliare: quali accessori sono compresi? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 28613 del 3 ottobre 2022)

Per accessori devono intendersi tutti i beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale (da una dottrina definiti "accessori in senso stretto"), oppure che sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene (e pertanto definiti anche "accessori d'uso") al quale sono materialmente uniti, a differenza delle pertinenze per le quali non opera un vincolo di necessaria contiguità fisica, necessitando invece il vincolo funzionale.
La categoria delle pertinenze si caratterizza per un duplice specifico profilo, costituito dall'esistenza di una specifica volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente una cosa al servizio di un'altra.
Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale -avuto riguardo alle cd. pertinenze "urbane" e, in specie, ai beni mobili posti ad ornamento di edifici- è necessaria la presenza del requisito oggettivo dell'idoneità del bene a svolgere la funzione di servizio od ornamento rispetto ad un altro, ponendosi in collegamento funzionale o strumentale con questo, nonché del requisito soggettivo dell'effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale; sicché, di regola, va esclusa la natura di pertinenza delle suppellettili, degli arredi e dei mobili che riguardino esclusivamente la persona del titolare del diritto reale sulla cosa principale e non la cosa in sé considerata.
La regola di cui all'art. 1477 cod.civ. prevede l'obbligo di consegna degli accessori all'acquirente "salvo diversa volontà delle parti". Ne consegue che non è l’acquirente a dover dare prova dell'esistenza dell'obbligo di consegna degli accessori, ma è il venditore a dover dare prova dell'esistenza di una diretta pattuizione che escludeva la sussistenza di tale obbligazione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Sono ricompresi nella vendita di un appartamento i sanitari, le luci, l'impiantistica? Tali cespiti non tanto vanno qualificati come "pertinenze", ma quali accessori in senso stretto in quanto destinati a completare il bene oggetto della contrattazione, al quale sono uniti in maniera materiale (a differenza di quanto si può dire per lo più per il bene pertinenziale). Ne discende come, ai fini della esclusione dalla vendita, dovrebbe essere presente una apposita clausola volta ad escluderli dall'effetto traslativo.

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