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Vendita di terreno edificabile: ai fini dell'imposta sulle plusvalenze conta la qualificazione dell'area al tempo della cessione. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 8788 del 5 aprile 2017)

Fermo il principio che la qualificazione di un terreno come edificabile rinviene direttamente dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune che ne preveda una qualunque utilizzabilità di tipo edificatorio, occorre ulteriormente ribadire che dal disposto dell'art. 36, co. 2, del D.L. n. 223/2006 (contenente una definizione generale di area edificabile) si desume che il dato a cui occorre fare riferimento per la qualificazione dell'area come edificabile è costituito dallo strumento urbanistico generale vigente al momento in cui si realizza il presupposto impositivo (nella specie atto di vendita), il quale, qualificando un'area come edificabile, è di per sé sufficiente a determinarne un incremento del valore venale, senza che assumano rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico ad opera dell'ente regionale, atteso che la valutazione del bene dev'essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo.
Costituiscono pertanto redditi diversi imponibili le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Infatti, il tenore letterale della citata disposizione è inequivoco: essa assoggetta ad imposta la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico, vigente al momento della cessione, consente lo svolgimento di una attività edificatoria, a prescindere da quale sia l'indice di edificabilità consentito, il quale non rileva ai fini dell'an della pretesa tributaria, ma, riflettendosi sul corrispettivo percepito, incide sul quantum della plusvalenza realizzata e quindi sull'entità dell'imposta dovuta. (Nel caso di specie, alla data di stipulazione dell'atto di vendita, l'allora vigente piano regolatore generale del Comune, ancorché non approvato dalla Regione, inseriva il terreno in oggetto in un comparto edificatorio).

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia in esame ribadisce il criterio guida alla cui stregua valutare se assoggettare ad imposta ai sensi dell'art.67 comma I lett. b), quale reddito diverso, la plusvalenza derivante dalla alienazione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Il momento cardine ai fini di tale valutazione è costituito dalla prescrizione urbanistica al tempo della cessione onerosa del bene, indipendentemente da eventi susseguenti (nella specie la mancata approvazione o modificazione dello strumento urbanistico ad opera della Regione).

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