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Vendita di cosa gravata da oneri non dichiarati dal venditore e rimedi a disposizione dell'acquirente. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 19294 del 16 settembre 2020)

Ai sensi dell'art. 1489 cod.civ., i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel caso in cui siano "apparenti" o comunque conosciuti dal compratore stesso. In tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore, l'art. 1482 cod.civ., nel conferire all'acquirente la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo nonché di chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dell'immobile, non esaurisce i rimedi a disposizione dell'acquirente, concedendogli soltanto un rimedio alternativo, ad ulteriore rafforzamento della di lui posizione contrattuale, senza precludergli la possibilità di esperire l'azione di risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento, e, si soggiunge, nel caso di specie, senza precludergli la possibilità di domandare l'accertamento della legittimità del recesso esercitato ai sensi del II comma dell'art. 1385 cod.civ..

Commento

(di Daniele Minussi)
Il rimedio di cui all'art. 1482 cod.civ. può essere considerato una applicazione specifica al contratto di compravendita (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, 24824/2018 in tema di contratto preliminare) del generale principio dell'eccezione di inadempimento o di inesatto adempimento ex art. 1460 cod. civ..
Quando la cosa sia gravata da pesi non dichiarati il compratore può dunque rivolgersi all'autorità giudiziaria affinchè assegni al venditore un termine (decadenziale) allo scopo di eliminarli. Una volta decorso invano tale termine il contratto si dovrebbe considerare risolto per inadempimento del venditore. Tutto ciò non esclude ovviamente che l'acquirente scelga di attivare i rimedi ordinari, domandando la risoluzione del contratto secondo le regole ordinarie (Cass. Civ. Sez. II, 9498/94). Nelle stesse rientra anche quella del recesso ex II comma art. 1385 cod.civ..

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