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Vendita contestuale di terreno e di sovrastante villa da parte di due distinti soggetti: si applica o meno la presunzione di cui all’art. 24 del DPR n. 131/1986? (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 19007 del 17 luglio 2018)

In tema di imposta di registro, con riguardo alla vendita di un suolo, la presunzione prevista dalla disposizione di cui all'art. 23, comma I, D.P.R. n. 634/1972 (riprodotta nell'art. 24, comma I, D.P.R. n. 131/1986), circa il trasferimento delle accessioni all'acquirente dell'immobile (salvo che siano state escluse espressamente dalla vendita), coinvolge altresì il trasferimento del fabbricato costruito sul suolo, qualora non si dimostri, con atto munito di data certa mediante la registrazione, che esso appartiene ad un terzo o è stato ceduto, all'acquirente, da un terzo. La presunzione in questione può essere altresì vinta attraverso la prova che il bene accessorio (il fabbricato) è stato realizzato dopo il trasferimento del bene principale (il suolo), ma, in questo caso, occorre, per l'appunto, produrre la prova di una tale circostanza; prova che può essere fornita con qualsiasi mezzo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Una persona fisica ed una società alienano in forza di separati luoghi negoziali, contenuti tuttavia in unico documento, rispettivamente un terreno e una villa sullo stesso insistente. La prima vendita viene assoggettata ad imposta di registro, mentre la seconda sconta l'IVA. L'erario invece pretenderebbe, in forza della regole di cui all'art. 24 comma I del t.u. Registro, di trattare unitariamente la fattispecie, con la conseguente applicazione della sola imposta di registro. Secondo l'ufficio la negoziazione avrebbe ad oggetto l'immobile nel suo complesso, dal momento che, in forza della presunzione del trasferimento delle accessioni in una con il suolo (di cui alla precitata norma), anche la villa avrebbe dovuto seguire la sorte del terreno. Tuttavia la presunzione è, per l'appunto, una presunzione: destinata pertanto a cadere, come nel caso di specie, quando si dia atto di una risultanza di segno contrario. Proprio come nell'ipotesi in cui sussista una proprietà superficiaria separata sul fabbricato realizzato, appartenente pertanto a soggetto diverso rispetto a quello proprietario del terreno.

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