Vendita contestuale della nuda proprietà e dell'usufrutto a due distinti soggetti. Negozio unitario o pluralità di atti? (Cass. Civ., Sez. V, ord. n. 7154 del 15 marzo 2021)

Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario
Non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obbiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà e il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio.
In tema di imposta di registro, in relazione al disposto di cui all'art. 21, comma 2 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, il negozio complesso è contrassegnato da una causa unica, là dove, nel collegamento negoziale di cui al primo comma, distinti ed autonomi negozi si riannodano ad una fattispecie complessa pluricausale, della quale ciascuno realizza una parte, ma pur sempre in base ad interessi immediati ed autonomamente identificabili. Più precisamente, la connessione derivante dall'intrinseca natura delle disposizioni deve consistere in un vincolo di compenetrazione immediata e necessaria che non dipenda dalla mera volontà delle parti, ma sia, in virtù della legge o per esigenza obbiettiva del negozio giuridico, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il tema dell'unicità o della pluralità delle unità negoziali non è certo nuovo. Dando per scontato che il contesto documentale unitario nulla abbia a che fare con la questione attinente al numero dei negozi giuridici che vi sono rappresentati, la questione sottoposta all'attenzione dei Giudici aveva a che fare con la fattispecie, invero assolutamente frequente, della vendita effettuata dal proprietario di un bene a due distinti soggetti, dei quali uno acquirente la nuda proprietà, l'altro il diritto di usufrutto vitalizio relativamente allo stesso immobile. Vendita unica o due distinte vendite? Il quesito, come è evidente, non possiede una portata meramente classificatoria, bensì una rilevanza immediata dal punto di vista tributario, dal momento che la configurazione in chiave di pluralità di unità negoziali conduce alla percezione di maggiori imposte. Secondo la S.C. si tratta di due distinti negozi, dal momento che non vi sarebbe alcuna indefettibilità tra le due alienazioni, avvinte tra loro da un vincolo di natura meramente volontaria: se ne è inferita l'autonoma tassabilità di ciascuna. Il ragionamento non è invero convincente: se si comprende come la ragion fiscale sia protesa spasmodicamente a perseguire la massima tassazione possibile, pare invero che dovrebbe essere nei giudicanti prevalente un principio di logica formale improntato alla coerenza del sistema. Una domanda infatti si sarebbe dovuta imporre, invero fondata sul fatto che una pluralità di negozi consente, anzi impone, una valutazione separata di ogni aspetto afferente al sindacato relativo alla efficacia, alla validità, ai vizi della volontà in riferimento ad ogni singola unità negoziale. Supponiamo allora che la volontà dell'alienante fosse viziata da violenza o da dolo; oppure che comparisse nell'unico contesto all'atto un procuratore munito di una procura invalida. Sarebbe stato possibile considerare separatamente la vendita della nuda proprietà rispetto alla vendita dell'usufrutto?
D'ora in avanti procure soggette a registrazione per vendere nell'unico contesto nuda proprietà e usufrutto dello stesso bene a soggetti diversi?

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