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Vano realizzato nel sottosuolo all'interno delle mura maestre dell'edificio condominiale: proprietà comune o esclusiva? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5895 del 24 marzo 2015)

È senz'altro possibile l'esistenza di un locale autonomo, non di proprietà comune, posto nel sottosuolo dell'edificio condominiale, purché non debba essergli attribuita qualità di bene comune: è locale autonomo, appunto, il vano ottenuto da uno dei condomini, nell'area sottostante l'appartamento di sua proprietà esclusiva, ancorché realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno, e adibito a cantina, dovendosi ritenere che il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune e debba invece considerarsi destinato ad uso esclusivo, come nel caso in cui il locale posto fra i muri maestri dell'edificio condominiale è stato appunto realizzato nello spazio libero immediatamente sottostante l'appartamento del singolo proprietario esclusivo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Va preliminarmente osservato che la controversia decisa riguardava un ente (il vano abusivamente costruito dal proprietario dell'unità immobiliare sovrastante nel sottosuolo dell'edificio condominiale) di cui due condomini reclamavano la proprietà esclusiva. Non veniva cioè in considerazione la natura eventualmente condominiale del vano ricavato indubbiamente in una porzione qualificabile come potenzialmente condominiale (tale il sottosuolo dell'edificio). Chiarito ciò, si è statuito che l'accertamento della proprietà debba essere condotto alla stregua dei seguenti criteri: a) esame del titolo; b) eventuale maturazione del termine ad usucapionem; c) se, in difetto di ciò, il vano possa o meno considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o debba essere considerato destinato all'uso esclusivo di un'unità immobiliare.
Nella specie proprio tale eventualità è stata reputata sussistente.

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