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Vani ripostiglio ricavati tra terrapieno e muto comune condominiale: enti comuni o accessori appartenenti ai singoli condomini? Natura meramente esemplificativa dell’elencazione di cui all’art. 1117 cc. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 12572 del 4 giugno 2014)

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. (Deve dunque ritenersi superata la presunzione di condominialità relativamente agli spazi mancanti di areazione diretta, che risultano privi di un'originaria destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, mentre sono ben utilizzabili dagli appartamenti a confine sul lato lungo degli stessi, «da cui i detti locali hanno unico accesso»; dovendosi sottolineare che il costo di realizzazione nonché le spese di manutenzione di detti locali sono rimasti accollati esclusivamente ai soci direttamente interessati al loro uso e godimento).

Commento

(di Daniele Minussi)
Da un lato la pronunzia in esame ribadisce la natura non tassativa dell'elencazione degli enti comuni di cui all'art.1117 cod.civ., dall'altro esclude la natura condominiale degli spazi ripostiglio interposti tra il suolo (terrapieno) e l'edificio condominiale ed attigui alle unità immobiliari di proprietà esclusiva che non siano destinati a utilizzo comune nè siano dotati di aerazione diretta. Nel caso di specie l'attitudine di tali vani ad essere utilizzati soltanto dai proprietari delle singole unità immobiliari rispetto ai quali erano adiacenti è sufficiente al fine di giustificarne l'esclusione dal novero degli enti comuni.

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