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Un'eccezione al principio della forma vincolata ad substantiam: contratti agrari ultranovennali conclusi verbalmente e non trascritti. E in caso di pignoramento del bene? (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 10136 del 18 maggio 2015)

L'art. 41 della L. n. 203/1982, che stabilisce la validità ed efficacia anche nei confronti dei terzi dei contratti ultranovennali di affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, pur se stipulati in forma verbale e non trascritti, deroga alla disciplina di cui agli artt. 1350, n.8), e 2643, n. 8) c.c., secondo cui tutti i contratti di locazione immobiliari ultranovennali debbono farsi a pena di nullità per atto pubblico o scrittura privata, ma non agli artt. 2923 c.c.. e 560 c.p.c.., sicché, in caso di pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario, il contratto ultranovennale è opponibile all'aggiudicatario d'asta solo se recante data certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia interviene su un aspetto derogatorio notevolissimo, ancorchè spesso poco conosciuto. Mentre infatti la regola generale prevede, a pena di nullità, la forma scritta per i contratti di locazione di beni immobili aventi durata ultranovennale, l'art.41 della legge 203/1982 risulta derogatorio rispetto a tale canone generale. Non soltanto validi, ma soprattutto opponibili a terzi sono infatti i contratti di affitto ultranovennale di fondo rustico a coltivatore diretto pur quando non soltanto non trascritti, ma addirittura non perfezionati per iscritto, bensì semplicemente verbalmente (dunque anche difficilmente ottemperanti l'ulteriore prescrizione della registrazione). Tale protezione esorbitante dei diritti del coltivatore cede tuttavia il passo alla protezione dei creditori del proprietario del bene immobile. Infatti gli atti esecutivi che fossero stati intrapresi sul bene immobile affittato non sono pregiudicati dalla affittanza, se non nei limiti in cui sia possibile desumere la sussistenza della stessa con data certa (dunque mediante atto non trascritto e sottoposto comunque a registrazione, ovvero da denunzia di registrazione di atto verbalmente perfezionato) e, in ogni caso, stante il difetto di pubblicità immobiliare, nei limiti del novennio.

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