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Tutela possessoria del conduttore in esito al termine del contratto di locazione.(Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 18486 del 1 settembre 2014)

Il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, peraltro inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile. Nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all'esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l'immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto dovendo tra l’altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna, salvo il maggior danno, anch’esso di natura contrattuale.

Deve ritenersi che il conduttore dell’immobile, dunque, rimane detentore qualificato del bene di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, comma II, c.c.. Considerato poi che la ratio storica della tutela possessoria risponde ad esigenze di ordine pubblico, essendo diretta ad evitare che i cittadini si facciano ragione da sé medesimi, si deve ritenere che il locatore, il quale abbia ottenuto in sede giurisdizionale il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, non possa agire direttamente, con azioni violente o clandestine, per privare, in tutto o in parte, il conduttore, della disponibilità dell’immobile e delle sue pertinenze.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il contratto è scaduto, il locatore ha addirittura ottenuto un titolo esecutivo per ottenere la liberazione dell'immobile. A questo punto pensa bene di intervenire direttamente "chiudendo" l'erogazione dell'acqua e sostituendo il blocchetto della serratura del terrazzo e della cantina. Tale condotta deve tuttavia ritenersi illegittima. Il conduttore infatti rimane detentore qualificato del bene immobile fino a quando non si proceda esecutivamente con lo sfratto per finita locazione, operazione che tuttavia è condotta dall'ufficiale giudiziario. Deve conseguentemente essere reintegrato nella situazione quo ante l'inquilino, al quale deve essere ripristinata in primis l'erogazione dell'acqua calda già "tagliata" dal proprietario.

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