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Tribunale di Napoli, sezione III, n. 4231/2005. Colpa specifica del venditore e legittimità del diritto di recesso dell'acquirente.

La clausola contenuta in un preliminare di vendita di un immobile con la quale il venditore dichiara che il bene è libero da vincoli, gravami e privilegi, non rappresenta una clausola di mero stile, ma al contrario ha la funzione di garantire l'acquirente di buona fede per l'ipotesi in cui sussistano oneri e pesi di qualunque genere gravanti sull'immobile. L'eventuale sussistenza di garanzie reali o vincoli derivanti da iscrizioni ipotecarie e da pignoramenti, non dichiarati dal promettente alienante ed ignorati dal promissario acquirente, configura un inadempimento di non scarsa importanza da parte del primo. A tal fine, del tutto irrilevante è la circostanza che tali pesi, pur taciuti dal venditore, siano tuttavia resi pubblici tramite iscrizioni e trascrizioni nei registri immobiliari, in quanto deve ritenersi che l'acquirente sia esonerato da qualsiasi onere di diligenza e di indagine laddove il venditore dichiari positivamente l'inesistenza di vincoli e diritti altrui sul bene. Ne consegue che, sussistendo una colpa specifica del venditore, appare del tutto legittimo il recesso dell'acquirente ed il conseguente diritto dello stesso di ottenere il pagamento del doppio della caparra versata.

Commento

La prescrizione di cui all'art. 1489 cod.civ., dettata in tema di compravendita, è applicabile anche alla fase dei vincoli preliminari, di modo che il contratto preliminare nel quale il promittente alienante abbia promesso il trasferimento della cosa affermandone la libertà da formalità pregiudizievoli è risolubile. Da valutare attentamente il tenore di una siffatta clausola contenuta nel preliminare: se infatti non v'è dubbio circa l'esattezza della decisione in parola in riferimento ad una statuizione contrattuale che riferisca la libertà da pesi e vincoli come attuale, diversamente dovrebbe concludersi per quella clausola che riferisse una siffatta condizione giuridica come ancorata al tempo della stipulazione del contratto traslativo della proprietà.

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