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Trasferimento del diritto d'uso del posto auto. Nessuna domanda espressa volta ad ottenerne il corrispettivo? Nessun compenso (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2265 del 28 gennaio 2019)

La L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, modificativa della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa. La norma vale solo per il futuro e cioè per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari, dovendosi escludere l'efficacia retroattiva della norma. Ciò in quanto, da un lato, essa non possiede natura interpretativa, per mancanza del relativo presupposto, costituito dall'incertezza applicativa della disciplina anteriore, dall'altro perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non possono incidere sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.
Il possesso continuato per venti anni, utile ai fini dell'usucapione delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, è configurabile solo dalla data dell'acquisto dell'unità immobiliare, non potendosi, prima di tale momento, considerare distintamente il diritto dominicale trasferito ed il diritto d'uso del parcheggio non trasferito. Analogamente, quanto alla prescrizione del diritto de quo, il diritto all'uso dell'area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell'auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), pertanto essendo soggetto a prescrizione, - per il combinato disposto degli artt. 1026 e 1014 c.c. - una volta decorso il termine ventennale dall'acquisto dell'unità immobiliare.
Sono soggetti a nullità parziale i contratti che sottraggano il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio, ai sensi della L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, norma che prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Essa infatti pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa.
L’integrazione del contenuto del contratto, di cui all’art. 1419, secondo comma, c.c., riguarda esclusivamente la clausola che, riservando al venditore la proprietà esclusiva dell’area o di parte dell’area destinata a parcheggio, la sottragga alla sua destinazione, che è quella di assicurare ai condomini l’uso di essa. Per effetto di tale meccanismo, la clausola contrattuale viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio. Il diritto dell’alienante al corrispettivo del diritto d’uso sull’area non sorge, invece, da detta norma imperativa, costituendo effetto dell’atto di autonomia privata concluso dall’acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore e serve ad integrare l’originario prezzo della compravendita, ordinariamente riferentesi solo alle singole unità immobiliari oggetto del contratto. Esso, pertanto, non sorge automaticamente, richiedendosi che, secondo il principio dispositivo, il medesimo costituisca oggetto di apposita domanda.
Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967, ha natura pubblicistica e, pertanto, non può subire deroghe negli atti privati di disposizione di tali spazi, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa, essendo i contratti che sottraggano il diritto d'uso sulle aree a questo fine destinate parzialmente nulli, in particolare ove prevedano la rinuncia al detto diritto.
In tema di regolamentazione legale delle aree destinate a parcheggio, l'art.12, comma 9, l. n. 246 del 2005, che ha modificato l'art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, riguarda le sole costruzioni non realizzate e quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora stati stipulati gli atti di vendita di tali unità immobiliari. Infatti, il citato art. 12, comma 9, non ha natura imperativa né effetto retroattivo, poiché, da un lato, si tratta di disposizione non interpretativa, non essendovi incertezza in ordine all'applicazione della normativa precedente, e, dall'altro, le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.

Commento

(di Daniele Minussi)
Summum jus... summa iniuria? La pronunzia in esame pone una serie di asserti che corrispondono ad altrettanti punti fermi nella giurisprudenza tanto numerosa quanto consolidata relativa al controverso tema dei diritti di utilizzo dei posti auto negli edifici condominiali. Ciò che costituisce l'aliquid novi, per certi versi piuttosto sorprendente, è la parte della sentenza che viene a statuire sul contenuto integrativo dell'atto negoziale afferente alla singola unità immobiliare originariamente priva dell'autoparcheggio. D'accordo sull'attribuzione del diritto di uso, passi la natura irrinunciabile di tale diritto, ma che ne venga sancita la spettanza alla parte originariamente acquirente senza che tale attribuzione venga controbilanciata da una integrazione del prezzo originario, costituisce una assoluta novità. Insomma: il costruttore non l'ha domandata e dunque non gli spetta. In senso potenzialmente contrario si veda Cass. Civ., Sez. II, 26758/2018.

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