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Terreno agricolo venduto come "libero da vincoli": possibilità di applicare la garanzia ex art. 1498 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 22343 del 22 ottobre 2014)

In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, da verificarsi alla luce dell’intero contesto contrattuale, ponendo le singole clausole in correlazione tra loro ai sensi dell’art. 1363 c.c.in quanto per «senso letterale delle parole» va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato. Il giudice deve in proposito fare applicazione altresì degli ulteriori criteri dell’interpretazione funzionale (art. 1369 c.c.) e dell’interpretazione secondo buona fede o correttezza (art. 1366 Cc), quali primari criteri d’interpretazione soggettiva (e non già oggettiva) del contratto, il primo essendo volto a consentire l’accertamento del significato dell’accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, e il secondo consentendo di escludere -mediante comportamento improntato a lealtà e a salvaguardia dell’altrui interesse interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali non rispondenti alle intese raggiunte e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell’accordo negoziale. La dichiarazione di garanzia ex art. 1489 c.c. non va intesa in senso formalistico ma considerata alla stregua dell’affidamento che essa ingenera nella controparte, e allorquando risulta suscettibile di avere più sensi va intesa in termini consentanei con lo scopo pratico che il contratto è funzionalmente volto a realizzare, a fortiori in presenza di situazione determinata o di evento in fieri che il contratto renda inefficace o ineseguibile, come allorquando il fondo edificabile oggetto compravendita risulti gravato di vincoli imposti dall’Autorità Amministrativa, in tempi (anche) prossimi alla stipulazione contrattuale.
La dichiarazione di garanzia ex art. 1489 c.c. non va intesa in senso formalistico ma considerata alla stregua dell’affidamento che essa ingenera nella controparte, e allorquando risulta suscettibile di avere più sensi va intesa in termini consentanei con lo scopo pratico che il contratto è funzionalmente volto a realizzare, a fortiori in presenza di situazione determinata o di evento in fieri che il contratto renda inefficace o ineseguibile, come allorquando il fondo edificabile oggetto compravendita risulti gravato di vincoli imposti dall’Autorità Amministrativa, in tempi (anche) prossimi alla stipulazione contrattuale.
La valutazione della gravità dell’inadempimento delle obbligazioni contrattuali è rimessa al giudice del merito, ma è censurabile in cassazione in presenza di motivazione incongrua, come quella sostanziantesi nella mera apodittica e generica affermazione che la parte non ha dimostrato di avere adempiuto la prestazione dovuta.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il reale problema sottoposto all'attenzione della Corte era costituito dalla interpretazione di un contratto di vendita avente ad oggetto un terreno "libero da pesi e vincoli", in effetti non edificabile in quanto destinato dallo strumento urbanistico vigente a zona agricola. Nel caso di specie, facendo leva sui criteri ermeneutici della buona fede e della correttezza, è stata valorizzata la clausola, contenuta nel contratto preliminare, in base alla quale il promissario acquirente era stato facoltizzato a presentare, in nome del promittente alienante, richiesta di concessione ad edificandum. Se ne è dedotta la possibilità di fare applicazione della regola di cui all'art.1489 cod.civ. in tema di garanzia per l'esistenza di oneri non apparenti. Tutto ciò pur dovendosi considerare, in senso opposto, la portata del certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto e la astratta conoscibilità delle prescrizioni di cui al PRG vigente.

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