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Supercondominio: affinchè possa dirsi esistente è sufficiente che due distinti edifici condividano alcuni servizi (portierato e pulizia). (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 19799 del 19 settembre 2014)

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti: si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione. Ne consegue che deve essere annullata la delibera di approvazione del consuntivo nel quale risultino inseriti costi relativi ai servizi afferenti al supercondominio, rispetto ai quali avrebbe invece dovuto deliberare l’assemblea di quest’ultimo, mai convocata, dovendo inoltre sottolinearsi che il condomino ha senz’altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale e a tale diritto corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che permetta l’esercizio del suddetto diritto, della cui esistenza i condomini vanno informati.

Commento

(di Daniele Minussi)
Anche se nel caso specifico i due edifici non possedevano alcun ente comune la cui titolarità potesse portare alla configurazione di un supercondominio, a tanto basta il fatto che esitano servizi comuni di portierato e pulizia. Premesso ciò, non è legittima l'adozione di una deliberazione in base alla quale vengano ripartiti detti costi direttamente in capo a ciascun condominio senza che si sia fatto luogo ad approvazione degli stessi mediante apposita deliberazione del supercondominio.

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