Spese condominiali. Responsabilità solidale dell'acquirente. Limitazioni. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 14531 del 9 maggio 2022)

27/09/2022 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, comma 2, disp. att. cod.civ., e non già l'art. 1104 cod.civ., atteso che, ai sensi dell'art. 1139 cod.civ., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.

Commento

(di Daniele Minussi)
Come è noto l'acquirente di un'unità immobiliare in condominio risponde dei debiti pregressi in solido con l'alienante. Ne discende l'importanza di controllare accuratamente, prima di procedere ad un acquisto, se vi siano pendenze con l'amministrazione. La solidarietà è tuttavia cronologicamente limitata al biennio preecedente, ex art. 63 disp. att. cod.civ.. Ciò a differenza di quanto è prescritto in materia di comunione ordinaria: è questa la conclusione cui perviene la pronunzia in esame, la quale riecchieggia la precedente Cass. Civ., Sez. II, 2979/12. Una diversa regola potrebbe tuttavia essere stabilita nei rapporti interni tra venditore ed acquirente. Le parti infatti potrebbero accordarsi nel senso tanto di porre a carico dell'acquirente le spese per i lavori di straordinaria manutenzione già deliberati prima dell'acquisto oppure porre a carico del venditore addirittura le spese straordinarie che fossero ancora da deliberare al tempo del trasferimento della proprietà. Queste convenzioni non sarebbero comunque opponibili all'amministrazione condominiale, che potrà sempre avvalersi della predetta regola della solidarietà passiva di cui all'art.63 disp. att. cod.civ. (Cass. Civ., Sez.II, 8782/2013).