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Sottotetto.Un'altra decisione relativa all'annoso interrogativo: bene comune condominiale o pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano?. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 28141 del 17 dicembre 2013)

In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo. Ne consegue che deve essere annullata la sentenza che afferma la proprietà esclusiva del sottotetto in base all’atto di compravendita e al regolamento condominiale occorrendo considerare a tal fine che, al fine di stabilire la natura comune o meno dei beni ubicati nel fabbricato condominiale, sarebbe stato necessario risalire al primo atto con cui l’originario unico proprietario aveva alienato la prima unità immobiliare, dovendo a questo momento ricondursi la nascita del condominio e non potendo successivamente sottrarsi i beni condominiali alla loro destinazione.
Al fine di stabilire la natura comune o meno dei beni ubicati nel fabbricato condominiale è necessario risalire al primo atto con cui l'originario unico proprietario ha alienato la prima unità immobiliare, dovendo a tale momento ricondursi la nascita del condominio e non potendo successivamente sottrarsi i beni condominiali alla loro destinazione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Non basta evocare il titolo di provenienza per stabilire se il sottotetto appartenga al titolare dell'appartamento dell'ultimo piano: occorre risalire al primo titolo, vale a dire all'atto con il quale l'originariamente unico proprietario ha ceduto le varie unità immobiliari, tra le quali quella posta più sopra. Una volta che dall'esame di tale atto non sia possibile rinvenire la menzione del sottotetto come vano di pertinenza dell'appartamento posto all'ultimo piano, vanno riguardati i criteri fattuali sussidiari per il cui tramite una giurisprudenza ormai consolidata discrimina le varie ipotesi concrete. Pertanto nel caso in cui il vano possieda autonoma fruizione e anche soltanto potenziale attitudini all'uso comune potrà essere considerato bene comune, mentre qualora sia esclusivamente destinato a fungere da intercapedine isolante potrà dirsi pertinenza dell'appartamento posto superiormente.

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