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Sottotetto: è bene condominiale o no? Un peculiare angolo visuale relativo ad un'annosa questione. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 15929 del 28 luglio 2015)

Per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 c.c., non sono sufficienti il frazionamento-accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.
Per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rei vindicatio la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova.
Devono ritenersi di proprietà comune i beni contesi nel sottotetto laddove il giudice del merito ha correttamente considerato che dal regolamento condominiale contenente la descrizione delle parti comuni, i cespiti in questione costituivano pertinenza del locale condominiale a disposizione del portinaio, collocato in zona limitrofa.

Commento

(di Daniele Minussi)
Un servizio igienico posto nel sottotetto adiacente ad una mansarda di proprietà esclusiva viene incorporata in quest'ultima dal proprietario della stessa unitamente ad un pezzo del corridoio che ne consente l'accesso. Scarsi gli elementi a disposizione del Giudice (in relazione ad una controversia disciplinata sotto il vigore delle previgenti regole in tema di condominio): a fronte dell'assenza di un titolo certo attestante la proprietà delle porzioni immobiliari in parola, con forza probatoria contrastante sono stati allegati da un lato l'intervenuto frazionamento ed accatastamento ad opera del costruttore , dall'altro le risultanze delle prove testimoniali dalle quali si è potuto evincere come il bagno fosse a servizio della portineria e, più in generale, si trattasse, a norma del regolamento condominiale, di ente di pertinenza del locale a disposizione di chi svolgeva il servizio di portinaio. Insomma: nel caso di specie la destinazione a soddisfare esigenze comuni è stata desunta interpretativamente anche da elementi di testimonianza orale che hanno consentito di rifarsi al principio della presunzione di riconducibilità alla categoria degli enti comuni tali ex art.1117 cod.civ..

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