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Sottosuolo: appartiene agli enti comuni condominiali? (Cass. Civ., Sez. VI-II, sent. n. 29925 del 19 novembre 2019)

L'art. 1117 c.c., ricomprende fra le parti comuni del condominio "il suolo su cui sorge l'edificio". Oggetto di proprietà comune, agli effetti dell'art. 1117 c.c., è, quindi, non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso. Il termine "suolo", adoperato dall'art. 1117 cit., assume, invero, un significato diverso e più ampio di quello supposto dall'art. 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all'aria. Piuttosto, l'art. 1117 c.c., letto sistematicamente con l'art. 840 cit., implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio (seppure non menzionato espressamente dall'elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerato di proprietà condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio, privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti.

Commento

(di Daniele Minussi)
Insomma, se non usque ad sidera, quantomeno usque ad inferos: la porzione del sottosuolo in proiezione dell’edificio condominiale deve annoverarsi tra gli enti comuni. L’espressione testuale “suolo” di cui all’art. 1117 cod.civ. Va intesa alla luce del modo di disporre dell’art.840 cod.civ..
Ne discende che, in difetto di un titolo che attribuisca la titolarità del sottosuolo ad un soggetto determinato, il singolo condomino non può eseguire scavi nè realizzare vani sotto l’area di sedi e del fabbricato condominiale,
In senso conforme si veda Cass. Civ., Sez. II, 22835/2006.

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