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Sentenza ex art. 2932 cod.civ. e difformità dell'immobile rispetto al titolo concessorio. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 8081 del 7 aprile 2014)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40, l. n. 47/1985, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo allorché l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità dalla concessione (e manchi la sanatoria). Ove, invece, l'immobile - munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati ne' revocati - abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di una nuova scala esterna), non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo, ed è pertanto illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dalla promissaria acquirente.

Commento

(di Daniele Minussi)
Per consolidata giurisprudenza l'assenza di titolo per costruire o la difformità totale dell'immobile rispetto al provvedimento concessorio determina l'impossibilità di addivenire alla pronunzia costitutiva di trasferimento della proprietà del bene in sostituzione del consenso già prestato in sede di contrattazione preliminare (cfr. Cass. civile, sez. II 2009/20258).
La situazione di incommerciabilità tuttavia non sussiste sia nel caso specifico, sia in riferimento ad ogni trasferimento che tragga origine direttamente dalla volontà delle parti, se la difformità del fabbricato rispetto al titolo abilitativo a costruire non sia grave.

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