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Ricomprensione degli spazi destinati a parcheggio negli enti comuni condominiali. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 26253 del 22 novembre 2013)

In assenza di volontà contraria, gli spazi destinati a parcheggio vengono a ricadere - per effetto del vincolo pertinenziale - fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.. In proposito, è appena il caso di ricordare che il diritto di condominio su un bene comune presuppone la relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione. Al fine di stabilire se siano stati o meno esclusi dal novero delle cose comuni previste dall’art. 1117 c.c. ovvero se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui alla norma citata, va fatto riferimento esclusivamente all’atto costitutivo del condominio, e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell’originario unico proprietario dell’intero fabbricato - comportante il frazionamento della proprietà dell’edificio: peraltro, da tale atto devono risultare in modo chiaro ed inequivocabile elementi rivelatori della esclusione della condominialità del bene, non potendo tali beni successivamente essere sottratti alla loro destinazione comune.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mutua dalla disciplina speciale di cui all'art.41 sexies della l.1150/1942 (come plurimamente modificata) nonchè dalla elaborazione giurisprudenziale della medesima il principio della natura pertinenziale dei posti auto rispetto alle unità abitative che compongono il condominio. Da siffatto elemento, in assenza di una differente risultanza del titolo di acquisto della proprietà (che ben potrebbe diversamente disporre) viene dedotta la natura comune del bene, nella specie costituito da un'area costituente un piano interrato dell'edificio.
Da rimarcare come, introdotta la riforma del condominio di cui alla legge 11 dicembre 2012 n.220, il nuovo testo dell'art.1117 cod.civ. annovera espressamente i posti auto negli enti comuni.

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