Responsabilità contrattuale del notaio ed effettività del pregiudizio. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 12627 del 12 maggio 2025)

24/10/2025 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

La domanda di condanna di un professionista (nella specie, di un notaio) per responsabilità contrattuale – cioè, per aver violato gli obblighi professionali – può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. (Nella specie, la S.C., escludendo la responsabilità del notaio in relazione alla garanzia per evizione, ha cassato con rinvio la sentenza gravata che aveva condannato gli eredi del professionista rogante al pagamento, a favore dei compratori evitti, sia della somma pari a quella da questi pagata, prima del rogito, a titolo di prezzo della compravendita immobiliare, sia di quella corrisposta al terzo per l’illegittima occupazione dell’immobile).

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia in esame metteva a fuoco come l'evizione di un immobile a causa della mancata verifica, da parte del professionista rogante, di un'ipoteca gravante sul bene, avesse avuto una dinamica eziologica non riconducibile alla pur negligente condotta di costui. Gli acquirenti infatti chiedevano il risarcimento del prezzo pagato, delle spese sostenute per l'acquisto e la ristrutturazione, nonché dell'indennità di occupazione dovuta ai proprietari evincenti. Nello stesso atto di compravendita peraltro risultava che il prezzo era stato pagato "in precedenza" e che gli acquirenti erano stati immessi nel possesso dell'immobile circa quattro mesi prima della stipula dello stesso. Mentre in primo grado il Tribunale aveva riconosciuto solo le spese notarili e quelle di ristrutturazione, in sede di appello era stata applicata analogicamente la disciplina dell'evizione, cui era seguita la condanna degli eredi del notaio anche al pagamento del prezzo e dell'indennità di occupazione, qualificata come frutto civile. Pronunzia cassata con rinvio.