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Regole sulle distanze legali e condominio: l'applicabilità rinviene un limite nel caso di opere effettuate da chi era proprietario dell'intero stabile le cui unità sono state successivamente cedute a diversi soggetti. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 6923 del 7 aprile 2015)

In tema di condominio degli edifici l’applicabilità delle norme sulle distanze legali trova limite per l’ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l’insorgere del condominio, e dall’altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Commento

(di Daniele Minussi)
Si applica la normativa in tema di luci e vedute in riferimento alle singole unità immobiliari che si trovano nel condominio? La risposta è negativa nell'ipotesi in cui l'intero edificio, un tempo appartenente ad un unico proprietario, sia stato oggetto di plurime alienazioni e successivamente costituito in condominio. La pronunzia evoca, a tal proposito, una dinamica giuridica assimilabile alla costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia, modalità di insorgenza del diritto reale minore parziario prevista dall'art.1062 cod.civ.. Nel caso di specie la vertenza aveva ad oggetto la richiesta di chiusura di due finestre che il Giudice di merito aveva ingiunto di chiudere in quanto vedute aperte in violazione delle distanze minime previste dalla legge. Esito ribaltato in Cassazione: l'assenza di una previsione negoziale nell'atto di trasferimento del fondo servente volta ad escludere la servitù di veduta implica la persistenza della stessa, già instaurata.

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