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Rapporti tra i condomini e distanze legali tra le proprietà. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 3094 dell’11 febbraio 2014)

In tema di condominio, ove il Giudice constati, con riguardo alla cosa comune, il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. e della struttura dell'edificio condominiale, deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza l'esatta osservanza delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue. Le norme sulle distanze, invero, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti tra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni. In ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina la inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condominio secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia sancisce da un lato l'applicabilità della normativa in tema di distanze tra le proprietà anche nell'ambito dei rapporti tra condomini, dall'altro ne limita la portata in relazione alla prevalenza delle regole specifiche dettate in tema di condominio, con speciale riferimento al criterio di utilizzo della cosa comune di cui all'art.1102 cod.civ..
Nel caso di specie si trattava di stabilire se la normativa in tema di rispetto delle distanze per l'apertura di vedute e balconi (art.905 cod.civ.) fossero applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino. La risposta, come detto, è stata nel senso della prioritaria applicazione del criterio di cui all'art.1102 cod.civ., prevalente rispetto alle regole che disciplinano i rapporti tra proprietari individuali.

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