Prova dell'anteriorità dei vizi rispetto all'atto di vendita. Accollo delle spese condominiali straordinarie in capo all'acquirente di appartamento in condominio. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 33612 del 15 novembre 2022)

La clausola di accollo a carico dell’acquirente delle spese condominiali straordinarie non può che avere ad oggetto le obbligazioni che competono ai singoli condomini in virtù della comproprietà delle cose comuni, trovando titolo nelle delibere assembleari di approvazione delle spese, senza alcuna attinenza al tema della corretta attuazione dell’effetto traslativo che scaturisce dalla vendita e che trova nel contratto il titolo esclusivo che legittima l’esercizio delle azioni di garanzia.

Commento

(di Daniele Minussi)
Una cosa sono le azioni di garanzia (nella specie per i vizi), altra cosa è l'azione di esatto adempimento (nella specie in riferimento alle pattuizioni relative alle spese condominiali). L'azione di garanzia per i vizi ha a che fare con la situazione oggettiva della loro esistenza in un tempo antecedente o coevo rispetto alla vendita del bene, gravando il relativo onere della prova in capo al compratore. Nel caso in esame, invece, il Giudice di seconde cure aveva ritenuto che l'art. 1490 cod.civ. ponesse una presunzione legale di derivazione del fatto dannoso da epoca anteriore o coeva a quella della vendita. Ciò travisa l'orientamento della S.C. che ricollega alla denuncia, effettuata al tempo della consegna del bene, una mera presunzione fattuale della preesistenza dei vizi, ciò che scaturisce non direttamente dal modo di disporre della norma di cui all'art. 1490 cod.civ., quanto piuttosto dalla tempistica della denuncia. Nella fattispecie i fenomeni di infiltrazione dell'acqua (vizi) si erano verificati a distanza di tempo rispetto al contratto di acquisto e soltanto dopo mesi erano stati oggetto di denuncia. Ne discende che non fossero i venditori gravati dall'onere di provare che i vizi derivassero da cause sopravvenute alla vendita, non sussistendo alcuna presunzione di legge circa l'anteriorità degli stessi rispetto al contratto traslativo della proprietà.

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