Pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ. e mancanza di menzioni urbanistiche. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 3753 del 19 febbraio 2026)

12/09/2026 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. se l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), o se l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Se invece l’immobile sia munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, gli eventuali vizi di regolarità urbanistica non oltrepassanti la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non preclude l’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo: in tal caso sarebbe illegittimo il rifiuto dell’un contraente del contratto preliminare avente ad oggetto il bene alla stipula del contratto definitivo sollecitata dall’altro contraente

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia ribadisce l'orientamento consolidato della giurisprudenza: possibile l'emanazione della pronunzia costitutiva e illegittima la condotta del contraente obbligato al trasferimento che non vi procedesse sol che l'immobile sia stato edificato in forza di provvedimenti edilizi anche soltanto parzialmente conformi. Ciò he risulta ostativo al trasferimento, in altri termini, è l'assenza totale di titolo abilitativo ovvero se sia totalmente difforme da esso e non vi sia stata sanatoria alcuna.