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Preliminare di vendita immobiliare: la preesistenza o sopravvenienza di ipoteca sul bene consente comunque l' esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23683 del 19 novembre 2015)

Nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'articolo 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventualità dell'evizione.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quali rimedi ha a disposizione il promissario acquirente nell'ipotesi in cui il promittente alienante non abbia provveduto, ciò che pure si era obbligato a fare, ad ottenere la cancellazione dell'ipoteca a garanzia di un finanziamento ottenuto per acquistare l'immobile oggetto del contratto? Quid juris nel caso in cui si rinvengano ulteriori iscrizioni non originariamente presenti al tempo del perfezionamento del preliminare? Secondo la S.C. non soltanto risulta praticabile instare per l'emissione di una pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ., ma ottenere dal Giudice la parallela dispensa dall'onere del pagamento del prezzo in relazione all'esistenza del residuo debito ipotecariamente garantito in modo tale da assicurare l'acquisto del bene libero da rischi evizionali.

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