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Preliminare di preliminare: quando è valido e quando no. (Cass. Civ., Sez. Unite, sent. n. 4628 del 6 marzo 2015)

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.

Commento

(di Daniele Minussi)
La S.C. interviene, addirittura a SSUU su un tema invero dibattuto anche se non molto rilevante dal punto di vista "statistico": la validità del contratto preliminare di contratto preliminare. Nel senso della nullità di una siffatta pattuizione a cagione della sua sostanziale inutilità, dunque difetto di causa, si era già pronunziata la S.C. (si veda Cass. 8038/2009). Ritornano ora sul tema le Sezioni Unite che rinvengono una utilità (per il vero piuttosto residuale) ad una pattuizione mediante la quale le parti si obbligassero a dar vita ad un vincolo obbligatorio che prevedesse come passo successivo quello di perfezionare un contratto preliminare, vincolo obbligatorio contrassegnato dalla impossibilità di ottenere una pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ. (ciò che appare essere l'elemento indefettibile del vincolo preliminare in senso proprio). Quali saranno dunque le conseguenze negative per la "rottura" di tale (tenue) vincolo? La mera responsabilità per la rottura del rapporto obbligatorio, quando contraria a buona fede.

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