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Preliminare di compravendita immobiliare e corresponsione di caparra confirmatoria. Assoggettabilità o meno ad IVA e tempo del versamento dell'imposta. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 5982 del 14 marzo 2014)

In tema di IVA, nella cessione di immobili il presupposto impositivo si verifica al momento del passaggio di proprietà degli stessi, e, qualora venga versato un anticipo del prezzo in previsione degli effetti reali, alla data del pagamento di questo e limitatamente all'importo a tal fine destinato. Ciò comporta che il pagamento di somme di denaro (o la dazione di cose fungibili) effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto di compravendita di immobile è soggetto all'imposta ed all'obbligo di fatturazione solo nella misura in cui tali somme (o cose fungibili) sono destinate, per volontà delle parti, accertabile dal giudice di merito in base ad elementi intrinseci ed estrinseci del contratto, ad anticipazione del prezzo per l'acquisto del bene. La ricognizione della volontà delle parti deve essere effettuata sulla base del contratto e non del contenuto delle fatture emesse in ottemperanza alla disciplina tributaria, avuto anche riguardo al principio, assunto a ius receptum, giusta il quale i pagamenti anticipati, in caso di dubbio, devono sempre essere considerati come acconti e non come caparra confirmatoria, essendo necessario che le parti abbiano inteso perseguire proprio gli scopi di cui all'art. 1385 c.c..

Commento

(di Daniele Minussi)
Che le somme corrisposte in sede di negoziazione preliminare a titolo di caparra siano poste in sospensione quanto all'IVA (ovviamente sussistendo i presupposti soggettivi per l'applicazione della stessa imposta in capo all'alienante) è cosa nota. La pronunzia in esame pone in luce come, al fine di qualificare tali anticipazioni come caparra confirmatoria oppure di acconti del prezzo da pagare sia una questione di apprezzamento della volontà delle parti. In caso di dubbio, inoltre, prevale quest'ultima interpretazione.

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