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Preliminare avente ad oggetto bene altrui: soltanto una volta scaduto il termine previsto per la stipula del contratto definitivo il promissario acquirente può agire per la risoluzione. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 4164 del 2 marzo 2015)

In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia (che rinviene il proprio precedente in Cass. civile, sez. Unite 2006/11624 ) mette a fuoco il momento in cui il promissario acquirente può legittimamente agire per ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare avente ad oggetto un bene altrui. Giova osservare come, astrattamente, l'ipotesi in cui taluno prometta di vendere un bene appartenente ad altri può assumere una duplice configurazione. E' infatti possibile che Tizio si obblighi a vendere a Caio un bene che viene compiutamente descritto come in quel momento appartenente ad altri, ma è altresì possibile che Tizio prometta di vendere a Caio un bene altrui sottacendo tale condizione giuridica. La decisione in esame equipara dal punto di vista della possibilità di domandare le risoluzione del contratto preliminare le due fattispecie, statuendo che anche nel caso di "buona fede" (ma sarebbe stato più adeguato parlare di semplice mancanza di conoscenza di una siffatta condizione giuridica di altruità) del promissario acquirente il rimedio risolutorio è praticabile soltanto una volta che, scaduto il termine per concludere il negozio traslativo definitivo, si palesi l'impossibilità di pervenire al risultato programmato.

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