Permuta immobiliare: possibile una risoluzione parziale? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 2050 del 30 gennaio 2026)

12/06/2026 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario

La risoluzione parziale del contratto, esplicitamente prevista dall’art. 1458 cod.civ. per i contratti ad esecuzione continuata o periodica, è possibile anche per il contratto ad esecuzione istantanea, quando il relativo oggetto sia rappresentato – secondo la valutazione del giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione di legge o vizi logici – non da un’unica cosa infrazionabile, ma da più cose aventi propria individualità, quando, cioè, ciascuna di queste, separata dal tutto, mantenga un’autonomia economico-funzionale, che la renda definibile come bene a sé, suscettibile di diritti o di negoziazione distinti. (Nella specie, la S.C. ha affermato la configurabilità della risoluzione parziale quanto al contratto di permuta di un terreno edificabile con le plurime e autonome unità delle costruzioni da realizzare sul terreno trasferito)

Commento

(di Daniele Minussi)
La fattispecie sottoposta all'attenzione dei Giudici era invero del tutto peculiare: una permuta di cosa presente contro cosa futura avente ad oggetto il trasferimento di un fondo a fronte del (futuro) trasferimento di più unità immobiliari da realizzarsi sullo stesso: Ciò da conto della soluzione adottata: quella, cioè, di reputare risolubile il contratto anche soltanto in parte, pur non trattandosi di contratto ad esecuzione continuata. Da un unto di vista strettamente logico, la contrapposizione tra contratti ad esecuzione immediata e contratti ad esecuzione continuata o periodica, in riferimento alla permuta di cosa presente contro cosa futura, assume una valenza del tutto peculiare. La ratio sottostante alla prescrizione della risolubilità anche soltanto parziale in relazione ai contratti ad esecuzione continuata o periodica è di tutta evidenza: non i può certo negare, in riferimento all'andamento diacronico della prestazioni che si susseguono, la valenza di quelle già poste in essere e che abbiano configurato esatto adempimento. Se la permuta di cosa presente contro cosa futura può essere considerato a pieno titolo contratto ad esecuzione istantanea, è ben vero, tuttavia, che possiede una sua propria struttura diacronica che permette che un analogo ragionamento risulti applicabile. Infatti, se il trasferimento della cosa presente avviene in via immediata al tempo della stipulazione del contratto, è ben vero che lo iato temporale che si pone tra tale attribuzione e quella permutata afferente alla cosa futura, in combinazione con la eventuale frazionabilità di essa, ben può condurre ad applicare la regola della praticabilità della risoluzione anche solo parziale.