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Patto marciano difettoso quanto al criterio di stima del bene: nullità della vendita a scopo di garanzia. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 844 del 17 gennaio 2020)

E' nulla la vendita di un immobile a scopo di garanzia se il patto marciano che l’accompagna non ha criteri certi di stima del bene: proprio in quanto il patto marciano può consentire di evitare approfittamenti del creditore ai danni del debitore, è necessario che le parti abbiano previsto criteri di stima del bene al momento della convenzione marciana. Occorre che la stipulazione preveda, per il caso ed al momento dell'inadempimento ossia quando si attuerà coattivamente la pretesa creditoria (cfr. art. 1851 cod. civ.), un procedimento volto alla stima del bene, entro tempi certi e con modalità definite, che assicurino la presenza di una valutazione imparziale, in quanto ancorata a parametri oggettivi automatici, oppure affidata a persona indipendente ed esperta la quale a detti parametri farà riferimento (cfr. art. 1349 cod. civ.), al fine della corretta determinazione dell'an e del quantum della eventuale differenza da corrispondere all'utilizzatore. La pratica degli affari potrà poi prevedere diverse modalità concrete di stima, purché siano rispettati detti requisiti. L'essenziale è che risulti, dalla struttura del patto, che le parti abbiano in anticipo previsto che, nella sostanza dell'operazione economica, il debitore perderà eventualmente la proprietà del suo bene per un prezzo equo, determinato al tempo dell'inadempimento, in quanto il supero rispetto al debito gli venga restituito.

Commento

(di Daniele Minussi)
Come è noto la vendita il cui elemento causale sia costituito dalla costituzione di una garanzia reale è nulla per contrarietà al divieto del patto commissorio di cui all'art. 2744 cod.civ.. Questa radicale conseguenza non si produce in relazione all'inserimento nella vendita di clausola portante un patto marciano. Esso, pur concretamente perseguendo analoga finalità rispetto a quella di cui al patto commissorio, sfugge alle censure mosse a quest'ultimo. Ciò in quanto, se è vero che permette al creditore di appropriarsi del bene, tuttavia gli impone di restituire al debitore la differenza tra l'ammontare del proprio credito e il valore di mercato del bene stesso (a differenza di quanto accade con il patto commissorio, che consente tout court al creditore l'appropriazione del bene). Nella fattispecie pur essendo stato apposto dalle parti un patto marciano, la struttura dello stesso era tale da non assicurare in concreto la possibilità che il debitore conseguisse il risultato di poter ottenere il supero in questione.

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