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Nullità del mandato “in bianco” a redigere un “futuro” regolamento di condominio. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 8606 dell’11 aprile 2014)

Deve ritenersi operante la presunzione legale di comunione sulle aree del complesso residenziale come cortile e posti auto laddove si è formato un vero e proprio condominio in seguito alle alienazioni di varie unità immobiliari da parte dell’originario unico proprietario, dovendosi inoltre ritenere che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, è vincolante, purché richiamato e approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro a che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell’atto di acquisto sia posto a loro carico l’obbligo di rispettare il regolamento da «redigersi» in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto di negozio. In questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti adesione. Quanto alla nullità per indeterminatezza del mandato, essa risulta correttamente affermata, posto che la scelta era riservata, senza alcun criterio predeterminato, al venditore- mandatario.

Commento

(di Daniele Minussi)
La radicale invalidità della clausola, contenuta nell'atto di vendita immobiliare, mediante la quale viene rimesso alla venditrice il compito di formare il regolamento condominiale futuro senza indicare alcun criterio in merito era stata dedotta in grado di Appello direttamente dalla norma cardine di cui all'art.1346 cod.civ. in riferimento alla indeterminabilità dell'oggetto del sottostante mandato. Tale impostazione è stata reputata congrua dalla Cassazione.
Insomma: un conto è approvare, sia pure per relationem, un regolamento predisposto dal costruttore, già comunque sussistente e del quale possa ben essere presa visione, altra cosa è adeguarsi a tutto quanto deciderà il soggetto al quale è stato conferito mandato a formare un regolamento dal contenuto "misterioso". In quest'ultima ipotesi sarebbe unicamente possibile, ai fini della vincolatività di esso, esprimere un susseguente consenso da parte degli acquirenti che intendessero sottoporvisi.

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